【華創(chuàng)地產(chǎn)】新房庫存減少了嗎？

來源：市場資訊

（來源：華創(chuàng)地產(chǎn)研究）

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完整報告請參見5月23日發(fā)布的華創(chuàng)證券研究報告：《房地產(chǎn)行業(yè)重大事項點評：新房庫存減少了嗎？》

作者：

單戈 15210984979

（執(zhí)業(yè)編號：S0360522110001）

許常捷 19946003269

（執(zhí)業(yè)編號：S0360525030002）

楊航 17826876583

（執(zhí)業(yè)編號：S0360525090001）

事項

2026年1-4月房屋新開工面積13900萬平方米，下降22.0%，房企新開工意愿仍然較為低迷。

點評

80城新房總量庫存在減少，但新房庫存下降速度遠小于供應(yīng)面積下降速度，新房庫存去化周期也在增加。1）從我們監(jiān)控的80城新房新增供應(yīng)來看，2026年1-3月80城月均新房供應(yīng)面積761萬方，較2021年下降79%，而80城庫存面積4.5億平，較2021年底下降15%。2）新房月均去化速度放緩，導(dǎo)致庫存去化周期拉長至34個月。

雖然城市整體庫存下降，但房企拿地關(guān)注的城市“有效”庫存是在增加的，房企拿地舒適度依然沒有明顯改善。1）什么是城市的“有效”庫存？由于近年來房地產(chǎn)市場調(diào)整，核心城市外圍區(qū)域由于產(chǎn)業(yè)、人口兌現(xiàn)不及預(yù)期，市場熱度下滑速度較快，外圍庫存去化速度慢；但城市核心區(qū)域仍保持相對旺盛的購房需求，房企新增的土地投資開始轉(zhuǎn)向核心城市核心區(qū)，對于拿地投資而言，核心區(qū)新房庫存更有參考價值。2）雖然城市總量庫存在減少，但由于地方政府供地偏向于城市核心區(qū)，從而導(dǎo)致房企重點關(guān)注的城市核心區(qū)有效庫存增加，房企拿地舒適度依然沒有明顯改善，我們重點拆解了當前京滬的新房庫存以說明該現(xiàn)象。

1、上海：中心城區(qū)新房供應(yīng)占比提升至26%，庫存上漲至201萬方，部分區(qū)域形成供給“堰塞湖”。

上海中心城區(qū)新房供應(yīng)占比由2022年的13%提升至2025年的26%，外環(huán)內(nèi)新房庫存上漲至201萬方，較2023年初上升136%。1）從新房供應(yīng)來看，2022年以來上海新房供應(yīng)面積逐年下降，2025年全市新房供應(yīng)面積516萬方，較2022年下滑56%；但中心城區(qū)（黃浦、徐匯、靜安、虹口、楊浦、普陀、長寧）新房供應(yīng)面積占比提升，2025年中心城區(qū)新房供應(yīng)面積136萬方，占全市新房供應(yīng)的比例從2022年的13%提升至2025年的26%。2）從外環(huán)內(nèi)新房庫存面積來看，2023年以來外環(huán)內(nèi)新房庫存面積持續(xù)上升，截至2026年4月底約為201萬方，較2023年初上升136%，去化周期拉長至12個月。

部分區(qū)域形成供給“堰塞湖”，新房庫存去化承壓。近年來楊浦區(qū)城市更新速度較快，尤其是東外灘板塊，由于區(qū)位靠近濱江，距離浦東陸家嘴較近，且美團、字節(jié)等互聯(lián)網(wǎng)總部大樓陸續(xù)落成，板塊看似產(chǎn)業(yè)兌現(xiàn)、配套完善、區(qū)位優(yōu)勢，理論上新房潛在購買力充裕，但由于近年來供地量較大，需求釋放跟不上供給速度，導(dǎo)致板塊新房庫存快速上漲，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)，我們統(tǒng)計了2023年以來東外灘板塊新開盤住宅，累計供應(yīng)住宅7352套，當前有16個項目處于在售/待入市狀態(tài)；截至2026年4月，楊浦區(qū)新房庫存上漲至28萬方。

2、北京：中心城區(qū)新房供應(yīng)占比提升至51%，庫存漲幅較小，但去化周期29個月

北京中心城區(qū)新房供應(yīng)占比由2022年的36%提升至2025年的51%，中心城區(qū)新房庫存小幅上漲至429萬方，較2023年初上升14%。1）從新房供應(yīng)來看，2022年以來北京新房供應(yīng)面積整體下降，2025年全市新房供應(yīng)面積469萬方，較2022年下滑32%；但中心城區(qū)（東城、西城、海淀、朝陽、豐臺、石景山）新房供應(yīng)面積占比提升，2025年中心城區(qū)新房供應(yīng)面積239萬方，占全市新房供應(yīng)的比例從2022年的36%提升至2025年的51%。2）北京中心城區(qū)新房庫存小幅上漲，截至2026年4月底約為429萬方，較2023年初上升14%，但北京新房去化速度較慢，中心城區(qū)新房庫存去化周期達29個月。3）由于北京城六區(qū)面積較大，不足以完全作為樓市核心區(qū)，我們更聚焦觀測海淀區(qū)庫存的情況，自2024年“924”以來，有11個項目陸續(xù)入市，供應(yīng)住宅6322套，海淀區(qū)新房庫存快速上升，截至2026年4月底，海淀區(qū)新房庫存75萬方，較2024年“924”前上漲96%。所以2026年海淀區(qū)供地計劃也相應(yīng)做了調(diào)整，減少新增供應(yīng)，為庫存去化贏得時間和空間。

城市有效庫存增加，房企拿地舒適度下降，2026年1-4月房企投資較為謹慎。1）由于城市新房有效庫存增加，核心區(qū)域供需關(guān)系并沒有明顯改善；另外，地方政府始終有土地出讓金需求，會在購房需求相對旺盛的板塊加速供地，這就導(dǎo)致房企每次做拿地決策時，都會擔心板塊內(nèi)下一塊地的地價、規(guī)劃條件、適配的建筑規(guī)范是不是更好，拿地仍偏謹慎。2）2026年1-4月拿地前十典型房企，除了越秀地產(chǎn)獲取廣州馬場地塊，單宗土地地價236億元外，其他房企拿地金額同比下滑較為明顯，拿地金額同比跌幅在34-85%，投資強度維持低位，僅華潤置地、中國金茂投資強度超過30%。

由于城市有效庫存并未減少，以銷定產(chǎn)的開發(fā)策略下，房企新開工計劃也趨于保守。2025年房屋新開工面積5.9億平，較2021年下降70%，但在比較低基數(shù)的情況下，2026年1-4月房屋新開工面積1.4億平，同比下降22%；4月單月新開工面積3526萬方，同比下降26.6%，較3月新開工面積跌幅擴大9.2pcts。

投資建議：國內(nèi)住宅開發(fā)類房企商業(yè)模式的本質(zhì)是土地投資業(yè)務(wù)：房企的利潤來自于各個項目的利潤，過去因為項目利潤受益于房價上漲，負債端的杠桿比資產(chǎn)端更為重要，而當前面臨的是如何保障項目利潤，保障資產(chǎn)端收益率。我們認為房企估值提升，來自于拿地舒適度的提升，由于高能級城市當前也在面臨有效庫存增加，部分區(qū)域出現(xiàn)供給“堰塞湖”的情況，從而不能直接推演高能級城市土儲占比高的房企給到高估值，我們認為能保持高拿地精準度的公司才能跑出alpha，區(qū)域深耕型房企或更適應(yīng)本輪房地產(chǎn)市場縮圈的大趨勢，同時對深耕城市樓市非常熟悉，管理半徑小促進溝通成本降低，拿地決策勝率高，建議關(guān)注綠城中國、建發(fā)國際集團、華潤置地、中國金茂、越秀地產(chǎn)。

風險提示：房地產(chǎn)市場超預(yù)期下行，廣義財政發(fā)力不及預(yù)期。