上海
研究樓市發展，繞不開人口面！
人口面是決定一個國家、一個地區、一個城市樓市中長期發展的核心因素。
2025 年度，全國的人口數據早已公布。
連續四年出現下滑，而且 2025 年相比 2024 年下跌了 0.24%，跌幅進一步擴大。
今天我們分析一下全國主要地區的人口面變化。
各個城市的人口數據公布得比較晚，到現在為止，全國一線、二線、強三線城市大部分都已公布，少數城市還沒有發布 2025 年統計公報。
部分城市統計公報已經發布，但是公報里沒有包含人口數據。
這反映出部分城市的統計局，要么工作沒做到位，要么人口數據比較難看、拿不出手，不敢公布數據。
我們監測了全國五十個大中城市的人口數據。
過去四年，全國人口增速同比下滑，而全國五十個大中城市人口增速依然為正增長，只不過增速也在下滑。
比如 2025 年度同比增長 0.4%，而 2024 年度同比增長 0.45%。
總體特征就是全國人口總量在下滑，但各地區、各城市經濟發展不平衡，強勢地區還在吸納人口，弱勢地區人口持續流出。
大灣區一枝獨秀
這五十個重點城市，我們把它劃分成一線、強二線、弱二線、強三線。
下圖呈現的是 2011 年以來，這四類城市人口同比增速的變化。
其中只有一線城市在 2022 年出現同比下滑，主要是那一年疫情比較嚴重，尤其是上海封城兩個月，很多在一線城市的打工者回到了家鄉。
過去十幾年的走勢里，四類城市的增速都呈震蕩式下滑態勢。
其中，一線城市增速下滑幅度最大，強三線城市的增速下滑幅度最小。
2023 年以來，強二線城市的增速最高，其他三類城市增速相近。
一線城市增速并不高，主要是北京、上海拖了后腿。
這兩個超級大城市，受到國家政策限制的影響。
強二線表現搶眼
我們再來看過去兩年這四類城市的增速對比：
2025 年強二線城市表現最突出，同比增長 0.6%，相比去年增速有所擴大。
與之形成鮮明對比的是弱二線城市，2025 年增速最小，且相比 2024 年增速大幅收窄。
一線城市和強三線城市 2025、2024 年變化不大，均在 0.3% 左右。
強二線城市主要分布在東部地區，兼顧少數中西部城市。
這說明，2025 年強二線城市的經濟、產業發展態勢較好；同時部分城市放松了人口落戶限制，因此人口增長比較明顯，相應這類城市的樓市值得關注。
東北鐵銹地帶艱難
再來看地區結構，即東部、中部、西部和東北，同時將東部地區的三大城市群單獨拎出來分析。
大灣區表現最突出，2025 年同比增速為 1%；
長三角增速為 0.4%，明顯弱于大灣區；
而京津冀加上山東增速僅 0.2%，在三大城市群中表現最弱。
中部和西北增速為 0.4%，西南增速為 0.3%，東北增速最小，僅 0.1%。
與 2024 年相比，大灣區和長三角 2025 年人口增速有所擴大，其他五類地區增速收窄。
從中可以看到，人口明顯向東部地區集聚，東部地區中大灣區板塊吸附能力最強；其次是長三角，北方地區整體表現偏弱，最弱的是東北。
這是因為東北的經濟發展、產業轉型依然面臨諸多困難。
東北地區的產業結構類似美國五大湖地區，尤其類似底特律這類汽車制造業、重工業集中的地區。
在美國，這類地區被稱為 “鐵銹地帶”，即這類產業已經過時。
美國經濟發展較快的是西海岸，尤其是加州表現最為亮眼。
而中國的大灣區、珠三角及部分長三角城市，就有點類似美國西海岸，科技產業扎堆，相應這類地區的樓市發展更快，房價漲幅也更明顯。
好吧，本期就聊這么多。
下期我們會更詳細地比對每個城市的增速變化，敬請各位老鐵關注。
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