繼恒大之后，又有一家地產(chǎn)公司走到了懸崖邊緣。

繼恒大之后，又有一家地產(chǎn)公司走到了懸崖邊緣。但和恒大不同的是，這次有人將拯救萬科于水火。背靠深圳的深圳地鐵不僅是萬科第一大股東，還是中國最賺錢的地鐵公司，已為萬科累計(jì)提供了335億的股東借款，而且市場傳聞深圳還在謀劃一項(xiàng)高達(dá)800億元的援救計(jì)劃。深圳鐵了心要拉萬科一把，除了不想看到恒大、融創(chuàng)這樣的悲劇發(fā)生在萬科身上，關(guān)鍵還是要保護(hù)整個銀行體系。

什么？一家地產(chǎn)公司會影響銀行？要知道，我們賬戶里的錢并沒有乖乖躺在金庫里，而是通過銀行流進(jìn)了市場。甚至可以說，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)能夠運(yùn)行的前提，就取決于我們所有人對銀行的信心。

如果信心消失了，整個經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)就會崩潰。這也是我今天想要講的內(nèi)容，這套系統(tǒng)到底是怎么運(yùn)行的？如果萬科倒下了會發(fā)生什么？當(dāng)然最重要的是，在這個經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)里，我們銀行賬戶里的數(shù)字其實(shí)是某種建立在信心上的幻覺。

我們先看一個簡單的宏觀經(jīng)濟(jì)故事。假如我在銀行存了10萬元，銀行只會把其中的10%存進(jìn)金庫，也就是1萬，剩下的9萬銀行會拿出去投資賺錢，一般來說是放貸收利息?，F(xiàn)在我的9萬貸給了一家咖啡店，因?yàn)樗麄冃枰I一臺咖啡機(jī)，銀行把我的錢借給咖啡店收利息，然后分我一點(diǎn)當(dāng)做報酬。

這樣咖啡店就拿走了我的9萬，但其實(shí)我并不知道這件事，我一直以為自己的錢還躺在銀行的金庫里?？Х鹊暧?萬，又買了一臺咖啡機(jī)，然后賣咖啡機(jī)的商家也把這筆錢存在銀行。

后面的事兒你們肯定都猜到了。第二家銀行也做了相同的操作，只不過這次他們是把9000元存入金庫，剩下的8.1萬拿出去貸款?，F(xiàn)在有家人想要買房，銀行就可以把錢借給他們。看到了嗎？

當(dāng)我把10萬元存入銀行，這筆錢就會被貸出去，然后存入另一家銀行，然后又被帶出去，存入下一家銀行。它就像有繁殖能力一樣，越來越多，每繁殖一次，市場上的錢就會多一筆。最終在這個經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)里，我的10萬元通過不斷重復(fù)的貸款存款變成了100萬，這就是現(xiàn)代金融的魔力。

而這種神奇的現(xiàn)象就是貨幣乘數(shù)效應(yīng)，它和準(zhǔn)備金率關(guān)系密切。那所謂準(zhǔn)備金率，就是銀行吸收存款后，必須留在金庫里的最低比率。在剛才的例子里，準(zhǔn)備金率就是10%。如果準(zhǔn)備金率越低，那么社會就能創(chuàng)造出更多的貨幣。

比如說5%的準(zhǔn)備金率，我的10萬元存款就能創(chuàng)造200萬的貨幣總量，但金庫里只能放5000元，風(fēng)險也就越大。如果準(zhǔn)備金率提高到50%，我的錢會更加安全，但對社會來說，就沒有辦法創(chuàng)造出足夠多的貨幣去進(jìn)行市場交易，開辦企業(yè)，發(fā)展經(jīng)濟(jì)。

所以大多數(shù)銀行吸收了1億元存款，他們只會留下1000萬，而把剩下的9000萬元全部投到市場上去賺利息。銀行這么大的自信，是因?yàn)樵谡Ｇ闆r下，是不會發(fā)生所有儲戶同時來取錢的極端事件，而這就是現(xiàn)代金融的基石。

因?yàn)橹灰覀兿嘈佩X在銀行是安全的，那么就不會發(fā)生擠兌，銀行就可以不斷地創(chuàng)造貨幣，從而推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但除了準(zhǔn)備金率，貸款的償債能力也會間接地影響銀行的貨幣創(chuàng)造。

那回到我們剛才的故事。銀行帶給咖啡店的9萬元貸款，利息11%，年收入9000，嗯，看起來非常不錯。

第二年咖啡店生意暴跌，現(xiàn)金流惡化，但他還沒有違約，銀行依然可以拿到9000元的利息收入。

第三年咖啡店倒閉了，9萬元的貸款只能收回2萬，銀行一下子虧了7萬元。發(fā)現(xiàn)了嗎？前兩年的利息收入其實(shí)是有問題的，那個時候銀行就應(yīng)該意識到這筆貸款未來可能會有風(fēng)險，可是他依然會拼命的給高杠桿、高風(fēng)險的客戶去放款，因?yàn)檫@些人他愿意支付更高的利息，而銀行的短期利潤就會變得特別的漂亮。

但幾年后，一旦經(jīng)濟(jì)下行，這些人還不上錢，銀行就會發(fā)現(xiàn)自己手里的存款一夜之間灰飛煙滅了，于是儲戶擠兌、銀行破產(chǎn)、信貸凍結(jié)、經(jīng)濟(jì)衰退。30年代的大蕭條，08年金融危機(jī)都是這個道理。所以國家就說，誒，銀行你得提前去確認(rèn)可能出現(xiàn)的虧損嘛。就像醫(yī)院里的ICU，病人還沒有死，但是醫(yī)生判斷這個人非常危險，那么就要提前去準(zhǔn)備好藥物、呼吸機(jī)和搶救床位。

銀行從高風(fēng)險中貸款賺了很多利息，但是如果這筆貸款未來可能收不回來，就要從這些利潤里拿出一部分作為備用金，而這個就叫做撥備。中國的銀行貸款一般有5個等級，風(fēng)險最低的是正常貸款，最高的是損失類貸款。

正常貸款是不受影響的，但是損失類貸款是需要百分之百的撥備資金，而且撥備會沖減銀行的利潤。也就是說，如果銀行覺得借給某個客戶的10億元貸款未來很可能收不回來，他就要額外準(zhǔn)備10億元的撥備來對沖這筆損失，同時它的利潤也需要減少10億元。

而在單個客戶基礎(chǔ)上，國家還額外規(guī)定一家銀行的所有撥備要達(dá)到不良貸款的1.2到1.5倍，也就是銀行在10億元撥備的基礎(chǔ)上，還要額外多準(zhǔn)備2到5億元。因?yàn)楸O(jiān)管部門知道，銀行為了利潤，永遠(yuǎn)會低估單個客戶的風(fēng)險。

尤其是經(jīng)濟(jì)下行的時候，很多貸款已經(jīng)很危險了，但銀行為了賺快錢，很可能會把它當(dāng)成一筆正常的貸款，所以監(jiān)管必須強(qiáng)迫銀行你去多承認(rèn)風(fēng)險，維護(hù)我們普通人對銀行體系的信心。

撥備讓我們的存款更安全了，那它會限制貨幣創(chuàng)造能力。假設(shè)銀行投資了10億元貸款，按照10%的利率計(jì)算，一年有1億元的利潤，這些錢明年就可以貸出去?？扇绻@10億元里有1億元的不良貸款，銀行就需要至少準(zhǔn)備1.2億元的撥備，利潤就會從原來的1億元變成虧損2000萬。這意味著銀行第二年不僅不能新增貸款，還得額外準(zhǔn)備錢去應(yīng)付這部分風(fēng)險，就會導(dǎo)致流入市場里的錢，還有創(chuàng)造的貨幣都減少了。

我們經(jīng)歷了恒大、融創(chuàng)的暴雷，但萬科不一樣，它和深圳國資高度綁定，是曾經(jīng)的中國房地產(chǎn)的優(yōu)等生，被很多金融機(jī)構(gòu)視為準(zhǔn)國企信用?？扇绻B他都出現(xiàn)了流動性壓力，那么整個中國房地產(chǎn)將再次受到?jīng)_擊。我知道大家都很討厭房地產(chǎn)，我也是深受其害，但要知道，現(xiàn)在房地產(chǎn)貸款依然是銀行信貸的大頭，二五年末的金額是52萬億，萬科也不例外。

在他的債務(wù)里，有70%以上都是銀行貸款，雖然這些錢暫時還沒有到期。但就在這個月，萬科已經(jīng)宣布要延期歸還5筆公開債券。表面上這只是萬科和債券持有人的協(xié)商，和銀行沒有任何關(guān)系，但換做你是銀行，你會不會心里犯嘀咕？萬科，你這是怎么了？為什么你要延展？我借給你的錢你還安全嗎？是不是可能拿不回來了？而且現(xiàn)在萬科資金只剩下670億，但未來一年他需要償還的債務(wù)卻高達(dá)1600億，超過公司總資產(chǎn)的15%。

所以這必然會導(dǎo)致銀行重新評估這家企業(yè)，把它的評級從正常降為關(guān)注，甚至可能是次級可疑。而就在最近一年，萬科股價已經(jīng)累計(jì)下跌了45%，情況迫在眉睫。而萬科高管二五年的工資卻增加了45%，這是絕大部分公司的通病，即使船要沉了，高管也要努力給自己多發(fā)一點(diǎn)獎金。

因?yàn)閷Ψ康禺a(chǎn)的復(fù)雜情緒，我在做這期視頻的時候呢，一直在思考一個問題。我們是應(yīng)該坐視萬科自生自滅還是出手兜底呢？如果是前者，其實(shí)就是在告訴所有的地產(chǎn)商和他們的銀行，你們要為自己的現(xiàn)金流負(fù)責(zé)，管好自己的決策。

但是當(dāng)你看著這家龍頭地產(chǎn)公司陷入絕境，卻熟視無睹，這也是在制造經(jīng)濟(jì)焦慮，而且這種焦慮會不斷的放大，很可能會發(fā)生信貸緊縮，財(cái)富縮水。我們的產(chǎn)業(yè)升級還沒有完成，還需要地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)揮余熱，以及中美關(guān)系的不確定，都會讓大家對未來憂心忡忡。

所以深圳迅速出手，瘋狂出手，安撫萬科的融資方、供應(yīng)商和購房者，你放心，不要焦慮，萬科可以挺過去的。深圳出手自然是好事兒啊，因?yàn)榭梢苑€(wěn)住社會信心，給萬科提供貸款的銀行就沒有必要頂格去提撥備，房子的抵押價值更高，地產(chǎn)商就可以申請到更多的貸款，就不會對貨幣的創(chuàng)造能力造成太大的影響。

但是從長遠(yuǎn)的未來看，這也給其他地產(chǎn)商傳遞了一個信號，他們就會揣摩上意，我們已經(jīng)不能再經(jīng)歷一次恒大事件了，國家還需要地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，那是不是意味著只要我在這個生態(tài)位里舉足輕重，國家就不會袖手旁觀呢？就會讓地產(chǎn)商，尤其是大房企和城投平臺重新去嘗試高負(fù)債高風(fēng)險道路，那么這幾年好不容易降下來的地產(chǎn)信用風(fēng)險可能要死灰復(fù)燃了。

不過我覺得未來我們大概率會看到深圳政府將繼續(xù)的輸血萬科，因?yàn)樵谖覀兊漠a(chǎn)業(yè)升級還沒有完成前，房地產(chǎn)依然是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中維持未來信心很重要的一環(huán)。因?yàn)樾判目梢园汛婵钭兂少J款投資，最后轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟(jì)增長的動力，現(xiàn)存的債務(wù)風(fēng)險就可以慢慢的去化解。但如果信心沒了，那么所有累積的經(jīng)濟(jì)問題就會像多米諾骨牌一樣出現(xiàn)連鎖反應(yīng)。

萬科的這次危機(jī)必定會直接減少我們的存款，但它再一次勒緊了房地產(chǎn)的信用環(huán)境。銀行資產(chǎn)、居民財(cái)富和社會預(yù)期，現(xiàn)代金融的魔力，就是把我們所有人全都綁在了這臺依靠信用不斷前進(jìn)的命運(yùn)機(jī)器上。