現(xiàn)在賣掉房子，是“愚蠢”還是“明智”？王健林與李嘉誠(chéng)看法一致

最近我有個(gè)朋友糾結(jié)得掉頭發(fā)：手里兩套上海的房子，一套自住，一套2019年投資買(mǎi)的，現(xiàn)在賣吧，比最高點(diǎn)虧了200多萬(wàn)，心疼得不行；不賣吧，看著房?jī)r(jià)還在陰跌，又怕以后虧得更多。

其實(shí)不止他一個(gè)人，現(xiàn)在所有手里有多余房子的人，都在問(wèn)同一個(gè)問(wèn)題：現(xiàn)在到底該不該賣房？賣了怕漲，不賣怕跌，左右為難。

現(xiàn)在的樓市也確實(shí)讓人摸不著頭腦。一邊是房?jī)r(jià)還在一路往下走，2026年4月百城二手住宅均價(jià)已經(jīng)跌到12733元/平方米，環(huán)比又跌了0.46%，同比更是大跌8.34%，全國(guó)93個(gè)城市的二手房都在跌，只有7個(gè)城市微漲。另一邊是救市政策一波接一波，除了北上廣深還在逐步松綁限購(gòu)，其他城市早就全面放開(kāi)了，房貸利率降到了3.2%的歷史新低，首付比例也降到了15%。

這種一邊跌一邊救的局面，讓所有人都拿不定主意。網(wǎng)上吵得更是兇，主流觀點(diǎn)說(shuō)：現(xiàn)在賣一線核心區(qū)的房子是愚蠢，賣二三線的是明智。可當(dāng)年靠房地產(chǎn)賺了幾千億的王健林和李嘉誠(chéng)，看法卻驚人地一致，而且和主流觀點(diǎn)完全相反。

01 主流觀點(diǎn)吵翻了！一線留著，二三線趕緊賣？

現(xiàn)在網(wǎng)上最流行的說(shuō)法就是“分化論”：未來(lái)樓市會(huì)兩極分化，一線城市和強(qiáng)二線核心區(qū)的房?jī)r(jià)還會(huì)漲，普通二三線和三四線的房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)跌。所以他們給出的建議是：如果你手里是北京、上海、深圳這些一線城市核心地段的房子，千萬(wàn)別賣，賣了就是傻子，以后肯定會(huì)漲回來(lái)；如果你手里是二三線城市的房子，尤其是人口流出的小城市，趕緊賣，越晚越不值錢(qián)。

這個(gè)說(shuō)法聽(tīng)起來(lái)好像特別有道理，也符合很多人的直覺(jué)，所以被大多數(shù)人認(rèn)可。畢竟大家都覺(jué)得，一線城市人口多、資源好，永遠(yuǎn)不缺買(mǎi)房的人，房?jī)r(jià)肯定最抗跌。最近上海、北京的二手房成交量確實(shí)也漲了不少，3月份北京二手房成交量創(chuàng)了近五年同期新高，上海也出現(xiàn)了小幅上漲，這更讓很多人覺(jué)得，一線樓市已經(jīng)觸底反彈了。

可就在大家都覺(jué)得“一線永遠(yuǎn)漲”的時(shí)候，我們回頭看看當(dāng)年王健林和李嘉誠(chéng)說(shuō)過(guò)的話，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這兩位在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打了一輩子的大佬，早就看透了這個(gè)行業(yè)的本質(zhì)，他們的看法，比網(wǎng)上那些所謂的專家靠譜多了。

02 王健林李嘉誠(chéng)早有預(yù)言！房地產(chǎn)繁榮期早就結(jié)束了

其實(shí)早在七八年前，當(dāng)所有人都覺(jué)得房?jī)r(jià)會(huì)永遠(yuǎn)漲的時(shí)候，王健林和李嘉誠(chéng)就已經(jīng)開(kāi)始大規(guī)模拋售房產(chǎn)，并且對(duì)未來(lái)的樓市走勢(shì)做出了非常明確的預(yù)測(cè)。現(xiàn)在看來(lái)，他們的預(yù)言正在一步步變成現(xiàn)實(shí)。

先說(shuō)王健林，早在2018年，他就說(shuō)過(guò)一句非常經(jīng)典的話：“全世界沒(méi)有哪個(gè)地方的房地產(chǎn)，能夠一直保持繁榮超過(guò)50年。一般情況下，20多年就已經(jīng)到了飽和階段了。”王健林的意思再明白不過(guò)了：中國(guó)的房地產(chǎn)從1998年市場(chǎng)化改革開(kāi)始，到2018年正好20年，該漲的都漲完了，該買(mǎi)的也都買(mǎi)了，繁榮期已經(jīng)徹底結(jié)束了。整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了供大于求的飽和階段，未來(lái)房?jī)r(jià)必然會(huì)走下坡路。所以他當(dāng)時(shí)就提醒所有投資炒房的人，一定要當(dāng)心，不要再抱著“買(mǎi)房就能賺錢(qián)”的幻想了。

說(shuō)完這話之后，王健林就開(kāi)始瘋狂甩賣萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)，幾年時(shí)間套現(xiàn)了上千億，徹底轉(zhuǎn)型做了輕資產(chǎn)。當(dāng)時(shí)很多人都嘲笑他，說(shuō)他老了，看不懂市場(chǎng)了，錯(cuò)過(guò)了房地產(chǎn)最后的黃金期。可現(xiàn)在幾年過(guò)去了，再回頭看，不得不佩服他的遠(yuǎn)見(jiàn)。

無(wú)獨(dú)有偶，華人首富李嘉誠(chéng)也持有完全相同的看法。前些年，他就多次公開(kāi)表示：“房子始終是用來(lái)住人的，國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)一直居高不下，在未來(lái)數(shù)年內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)有可能會(huì)面臨大洗牌，炒房客們應(yīng)該謹(jǐn)慎了。”

李嘉誠(chéng)的話其實(shí)包含了兩層意思：第一，房子的本質(zhì)是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)太高了，泡沫太大，未來(lái)一定會(huì)去泡沫化、去投資化，回歸居住屬性；第二，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)經(jīng)歷一場(chǎng)大洗牌，房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)入長(zhǎng)期的調(diào)整周期，那些還在炒房的人，很可能會(huì)虧得血本無(wú)歸。

和王健林一樣，李嘉誠(chéng)也早在幾年前就開(kāi)始大規(guī)模拋售內(nèi)地和香港的房產(chǎn)，套現(xiàn)了幾千億，轉(zhuǎn)戰(zhàn)歐洲市場(chǎng)。當(dāng)年很多人都不理解他的做法，現(xiàn)在才明白，他早就看到了房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)局。

03 別被短期回暖騙了！一線城市也會(huì)補(bǔ)跌

很多人會(huì)說(shuō)，大佬說(shuō)的是整體情況，可一線城市不一樣啊！最近一線城市不是已經(jīng)止跌反彈了嗎？現(xiàn)在賣一線的房子，不就是愚蠢嗎？其實(shí)這種想法，真的太樂(lè)觀了。現(xiàn)在一線城市出現(xiàn)的小幅反彈，根本不是什么趨勢(shì)反轉(zhuǎn)，只是政策刺激下的短期現(xiàn)象。

從長(zhǎng)期來(lái)看，一線城市的房?jī)r(jià)不僅不會(huì)漲，反而大概率會(huì)迎來(lái)一波幅度不小的補(bǔ)跌行情。現(xiàn)在賣掉一線城市的投資性房產(chǎn)，不僅不愚蠢，反而是非常明智的選擇。原因有三個(gè)：

第一，一線城市的房?jī)r(jià)，根本還沒(méi)走出下跌通道。

很多人只看到了最近兩個(gè)月的成交量上漲和微幅反彈，卻沒(méi)看到過(guò)去四年的大幅下跌。就拿上海來(lái)說(shuō)，從2021年的最高點(diǎn)到現(xiàn)在，整體房?jī)r(jià)已經(jīng)跌了30%左右，很多小區(qū)跌得更慘。比如閔行區(qū)的高興花園，2021年最高的時(shí)候賣到9.6萬(wàn)/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)跌到了4.8萬(wàn)/平方米，短短四年直接腰斬。一套100平米的房子，四年就虧了480萬(wàn)，這可不是一筆小數(shù)目。

現(xiàn)在這波所謂的“小陽(yáng)春”，完全是因?yàn)樯虾Ｋ山壛讼拶?gòu)政策，把積壓了好幾年的剛需集中釋放了出來(lái)。等這波政策的熱度過(guò)去，該買(mǎi)的都買(mǎi)完了，房?jī)r(jià)還是會(huì)回到原來(lái)的下跌趨勢(shì)。歷史已經(jīng)無(wú)數(shù)次證明，政策只能延緩下跌，不能改變趨勢(shì)。2023年也有過(guò)一波類似的回暖，結(jié)果只持續(xù)了不到三個(gè)月，房?jī)r(jià)就又開(kāi)始繼續(xù)下跌了。

第二，一線城市的房?jī)r(jià)泡沫，依然非常嚴(yán)重。

判斷房?jī)r(jià)有沒(méi)有泡沫，最核心的指標(biāo)就是房?jī)r(jià)收入比。現(xiàn)在一線城市的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過(guò)了40，也就是說(shuō)，一個(gè)普通的雙職工家庭，夫妻倆不吃不喝、一分錢(qián)不花，要連續(xù)干40年，才能買(mǎi)得起一套當(dāng)?shù)氐钠胀ㄉ唐贩俊?/p>

以上海為例，一個(gè)中產(chǎn)家庭，夫妻倆一年的收入加起來(lái)大概15萬(wàn)，想買(mǎi)一套100平米的房子，需要600萬(wàn)，這意味著他們要不吃不喝干40年。如果算上房貸利息，可能一輩子都在還房貸。這么大的泡沫，怎么可能一直存在？遲早要回歸到和居民收入相匹配的合理水平。

第三，一線城市的房子，已經(jīng)徹底失去了賺錢(qián)效應(yīng)。

過(guò)去一線城市的房?jī)r(jià)為什么漲得那么快？根本不是因?yàn)閯傂瓒啵且驗(yàn)橛袠O強(qiáng)的賺錢(qián)效應(yīng)。大家都覺(jué)得買(mǎi)房就能賺錢(qián)，所以不管是炒房客還是普通人，都把錢(qián)投進(jìn)樓市，推高了房?jī)r(jià)。

可現(xiàn)在呢？一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)連跌了四年，不僅不賺錢(qián)，反而會(huì)虧錢(qián)。以前買(mǎi)一套房，幾年就能翻一倍；現(xiàn)在買(mǎi)一套房，幾年就虧幾十萬(wàn)。賺錢(qián)效應(yīng)一消失，炒房客自然就跑了，剩下的只有剛需，而剛需的購(gòu)買(mǎi)力是有限的，根本撐不起這么高的房?jī)r(jià)。

現(xiàn)在很多炒房客都在趁著這波反彈偷偷拋售手里的房子，只是他們不會(huì)告訴你而已。如果你手里還有多余的房子，現(xiàn)在趁著成交量還不錯(cuò)，能賣出去，其實(shí)是最好的時(shí)機(jī)，再晚可能就真的賣不掉了。

04 現(xiàn)在到底要不要賣房？答案其實(shí)很明顯

說(shuō)到這里，現(xiàn)在賣房到底是愚蠢還是明智，答案已經(jīng)非常明顯了。不管是一線城市還是二三線城市，只要是投資性的房產(chǎn)，現(xiàn)在賣掉都是明智之舉；如果是自己住的唯一一套房子，那賣不賣都無(wú)所謂，畢竟房子是用來(lái)住的，漲跌和你關(guān)系不大。

很多人總覺(jué)得，房?jī)r(jià)還會(huì)漲回去，還會(huì)回到以前那種閉著眼睛買(mǎi)房都能賺錢(qián)的日子。可現(xiàn)實(shí)是，那個(gè)時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。王健林和李嘉誠(chéng)早就看透了這一點(diǎn)，所以他們?cè)缭趲啄昵熬团芰恕＿B這些在房地產(chǎn)行業(yè)賺了幾千億的大佬都不玩了，我們普通人還有什么好猶豫的呢？

現(xiàn)在的房子，已經(jīng)不再是穩(wěn)賺不賠的投資品了，反而變成了一種負(fù)擔(dān)。持有房子不僅要還房貸，還要交物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、維修費(fèi)，未來(lái)還要交房產(chǎn)稅。如果房子賣不掉，就只能砸在手里，變成“不動(dòng)產(chǎn)”，真的動(dòng)不了了。

當(dāng)然，我也不是說(shuō)讓大家不管什么情況都趕緊賣房。如果你是剛需自住，現(xiàn)在利率低、首付低，遇到合適的房子可以買(mǎi)，但不要指望它能升值，能住得舒服就行；如果你是想投資買(mǎi)房賺錢(qián)，那還是趁早打消這個(gè)念頭吧，以后再也不會(huì)有這樣的機(jī)會(huì)了。

說(shuō)到底，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，房子終將徹底回歸居住屬性。以后衡量一套房子的價(jià)值，不再是它能漲多少錢(qián)，而是它住起來(lái)舒不舒服。看清這個(gè)大趨勢(shì)，做出正確的選擇，才能守住自己辛辛苦苦賺來(lái)的財(cái)富。手里拿著現(xiàn)金，比拿著一套賣不掉的房子，要踏實(shí)得多。