多家開發商主動選擇“現房銷售”

2026.05.14

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作者 |第一財經 馬一凡

“買房像開盲盒”的時代，正在被一些開發商主動終結。

近日，美的置業在江蘇徐州召開發布會，宣布“告別傳統預售模式”，正式落地“主動現房戰略”。

美的置業拿出的首個試點項目，是位于徐州主城核心區的“君蘭玥”項目。按照開發商的說法，該項目將采用“先建后售、全實景呈現”模式，未來購房者不再依賴沙盤、效果圖，而是直接進入已經建成的小區看房、選房。

對于房地產行業而言，這并不是一個簡單的營銷口號。

過去二十多年，中國商品房市場幾乎始終建立在“高周轉預售制”之上：開發商拿地后即可銷售，用購房者的首付款和按揭資金繼續開發建設，形成“拿地—預售—回款—再拿地”的資金循環。

而現房銷售，意味著這套邏輯正在被改寫。

多城已出現“主動現房銷售”項目

公開資料顯示，美的置業進入徐州市場已有16年，此前累計開發28個項目。2025年11月，該公司以3.44億元競得徐州主城核心區一宗純住宅地塊，樓面價約6000元/平方米。

據業內人士透露，拿地之初，美的置業內部就已經決定：把這塊地做成“主動現房銷售”的樣板。

所謂“主動現房”，與過去市場中大量“被動現房”并不相同。

過去幾年，由于樓市銷售放緩，不少項目去化速度跟不上施工進度，原本的期房逐漸“熬成現房”；而如今一些房企則是在拿地階段就主動決定“先建后賣”，把現房作為產品和營銷策略的一部分。

但美的置業的新策略能否被市場真正接受，仍有待觀察。

畢竟，對于開發商而言，現房銷售意味著更長的資金沉淀周期、更高的融資壓力；而對于購房者來說，是否愿意為“所見即所得”支付溢價，也尚未形成統一答案。

事實上，美的置業并不是第一個吃螃蟹的房企。

今年5月5日，天津首個現房銷售項目“泰達格調玖章”開盤時，高調打出“買入即交付”的口號。當地官方媒體甚至將其定義為天津樓市從“期房預售”向“現房銷售”轉型的標志性實踐。

市場反饋超出預期。項目公開數據顯示，開盤僅3小時，去化超過七成，首日銷售金額達到5.83億元。

這也讓行業開始重新評估現房銷售的市場號召力。

過去幾年，“停工”“延期交付”“爛尾”等問題反復沖擊購房者信任，在當前房地產市場信心仍待修復的背景下，“確定性交付”本身，已經成為一種稀缺價值。

相比天津項目的市場熱度，江西南昌的“豪馳壹品”則提供了另一種樣本。

今年年初，南昌的豪馳壹品樓盤宣布實施“主動現房銷售”，成為南昌新規后首個現房項目。

其開發商江西豪馳壹品地產，并非傳統大型房企，背靠主營針織服裝出口的南昌華興針織實業。項目拿地時間可以追溯到2022年11月，當時其以底價拿下35畝土地，樓面價僅2550元/平方米。

開發商沒有急于銷售，而是用了3年時間把整個樓盤建設完成，直到2026年1月才正式開盤。

購房者進入項目后，可以直接看到實景園林、地下車庫、真實戶型，項目還在小區外圍打造了大草坪、籃球場、網球場等公共配套。

更關鍵的是，項目均價約6800元/平方米，并未明顯高于周邊競品。

一線城市也開始推進現房銷售

過去，很多人把現房銷售視為三四線城市在樓市低迷背景下的“無奈之舉”。

但如今，這一趨勢已經開始進入一線城市。

自2025年下半年以來，深圳部分住宅地塊在土地出讓規則中，已經明確要求“全部現房銷售”。

而市場數據也正在發生變化。據深圳貝殼研究院統計，2026年一季度，深圳新房現售成交占比達到59%，同比擴大17個百分點，較2024年提升24個百分點，現房已經成為拉動深圳新房成交的重要力量。

這意味著，賣現房不再只是局部試驗，從2026年開始，現房銷售逐漸進入主流市場。

從政策層面看，現房銷售早已不是新話題。

2024年7月召開的二十屆三中全會明確提出，要“改革房地產開發融資方式和商品房預售制度”；隨后發布的“十五五”規劃建議進一步提出，“完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度”。

2024年以來，全國已有至少30個省市發布推進現房銷售試點文件。

2025年底召開的全國住房城鄉建設工作會議再次強調，要推進現房銷售制度，實現“所見即所得”，從根本上防范交付風險。

不過，目前行業中的現房銷售，大部分仍屬于“被動現房”。

據中信證券統計，過去20年，中國住宅現房銷售面積占比曾長期下滑，2020年一度降至10.2%；但隨后重新回升，2024年已達到約27%，2025年1月-10月進一步升至32%。這里面大多數是由于市場銷售放緩、庫存積壓導致的“被動現房”，真正從拿地階段就明確現房銷售的“主動現房”，占比仍然相當低。

現在市場的變化在于，越來越多民營房企開始主動把“現房”當作營銷賣點。

這些“主動現房”項目的產品力，也明顯不同于過去。不少項目都帶有“3.5代住宅”甚至“四代住宅”特征，例如更高得房率、全齡化社區、公區景觀升級、星空頂地庫、運動配套等。

開發商希望通過“實景可見”的方式，讓購房者在現場形成更強的感知沖擊。因為在現房模式下，房地產銷售邏輯已經從“賣預期”，轉向“賣體驗”。

但短期來看，期房制度仍不會迅速退出。目前真正積極推進現房銷售的，多數仍集中在部分地方城市以及中小型房企；而在銷售較熱的一二線城市，以及大型頭部房企中，期房依然是主流。

不過，行業研究機構普遍認為，現房銷售已經成為不可逆的趨勢。

房地產研究機構克而瑞認為，在當前市場止跌回穩階段推進現房銷售，并非簡單權宜之計，而是房地產發展模式的系統性重構。未來，購房者對現房的認可度會不斷提高，可售新房中的現房規模有望逐漸超過期房。未來中國樓市的主流交易方式，可能不再是“買圖紙”，而是“對著實景買單”。

微信編輯| 小羊

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