樓市陷入“賣(mài)不動(dòng)，買(mǎi)不起”怪圈，如何打破僵局？曹德旺一語(yǔ)道破

現(xiàn)在只要聊起房子，不管是手里有房想出手的業(yè)主、開(kāi)發(fā)商，還是攥著首付想買(mǎi)房的普通剛需，全都是一肚子苦水。整個(gè)國(guó)內(nèi)樓市，已經(jīng)徹底陷入了一個(gè)讓人無(wú)奈的怪圈：一邊是海量的房子堆在手里賣(mài)不動(dòng)，庫(kù)存越積越多；另一邊是普通老百姓看著房?jī)r(jià)，掏空錢(qián)包都買(mǎi)不起，只能望房興嘆。

相信每個(gè)關(guān)注樓市的朋友都有切身體會(huì)：想買(mǎi)房的人，看著動(dòng)輒上百萬(wàn)的房?jī)r(jià)，再看看自己每個(gè)月幾千塊的工資，只覺(jué)得安家的夢(mèng)遙遙無(wú)期；想賣(mài)房的人，房子掛出去大半年，看房的人寥寥無(wú)幾，就算主動(dòng)降價(jià)幾萬(wàn)、十幾萬(wàn)，還是很難成交，只能眼睜睜看著房子砸在手里。

這個(gè)死局到底該怎么解？對(duì)此，我們可以從最真實(shí)的市場(chǎng)現(xiàn)狀，到破局的核心關(guān)鍵，再到必須做好的幾件事來(lái)好好談一下。

01 樓市死局：一邊房子堆成山賣(mài)不動(dòng)，一邊普通人掏空錢(qián)包買(mǎi)不起

咱們先看最真實(shí)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，就知道現(xiàn)在的樓市怪圈有多離譜了。先說(shuō)說(shuō)房子賣(mài)不動(dòng)的現(xiàn)狀，已經(jīng)到了什么程度。官方數(shù)據(jù)顯示，2025年末全國(guó)商品房待售面積就達(dá)到了76632萬(wàn)平方米，而且住宅待售面積還在持續(xù)增加，根本沒(méi)有停下來(lái)的意思。新房市場(chǎng)庫(kù)存高企，二手房市場(chǎng)更是卷成了紅海，2026年全國(guó)二手房掛牌量已經(jīng)突破了850萬(wàn)套，直接創(chuàng)下了歷史新高。像武漢、重慶、成都這些人口大城，二手房掛牌量全都突破了20萬(wàn)套，同一個(gè)小區(qū)里，同戶型的房子你降五萬(wàn)、我降十萬(wàn)，都想搶為數(shù)不多的買(mǎi)家，可就算卷成這樣，真正能成交的也沒(méi)幾套。

房子越積越多賣(mài)不動(dòng)，可房?jī)r(jià)卻依然居高不下，普通老百姓想買(mǎi)套房，依舊是難如登天。2026年4月的最新數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)百城新建住宅平均價(jià)格達(dá)到了17129元/平方米，二手住宅均價(jià)也有12733元/平方米。這意味著，就算在普通的二三線城市，隨便買(mǎi)一套100平米的房子，總價(jià)就要150萬(wàn)到180萬(wàn)；要是在北上深這些一線城市的中心區(qū)域，一套100平米的房子，至少要五六百萬(wàn)。

這筆錢(qián)對(duì)普通家庭來(lái)說(shuō)，到底意味著什么？要么是看著房?jī)r(jià)徹底望洋興嘆，連首付都湊不齊，只能一輩子租房住；要么就是掏光家里兩代人六個(gè)錢(qián)包，勉強(qiáng)湊夠首付，然后背上二三十年的房貸，后半輩子徹底成了房奴。每個(gè)月發(fā)了工資，先把一大半拿去還房貸，日常吃喝、孩子教育、老人養(yǎng)老都要精打細(xì)算，連生個(gè)病、換個(gè)工作都不敢，日子過(guò)得緊巴巴，毫無(wú)幸福感可言。一邊是天量的房子沒(méi)人買(mǎi)，一邊是無(wú)數(shù)剛需買(mǎi)不起房，這個(gè)看似無(wú)解的死局，到底根源在哪？其實(shí)早就有人一語(yǔ)道破了。

02 曹德旺一語(yǔ)道破核心：賣(mài)不動(dòng)的根源，是房?jī)r(jià)高到剛需接不住了

面對(duì)這個(gè)賣(mài)不動(dòng)也買(mǎi)不起的死局，網(wǎng)紅企業(yè)家曹德旺早就說(shuō)過(guò)一句掏心窩的實(shí)在話，直接戳中了問(wèn)題的本質(zhì)。他直言，開(kāi)發(fā)商和手里有多套房的業(yè)主，就應(yīng)該主動(dòng)降價(jià)促銷(xiāo)，把房子真正賣(mài)給有自住需求的剛需群體，不然這個(gè)僵局只會(huì)一直持續(xù)下去，永遠(yuǎn)解不開(kāi)。

曹德旺的話，說(shuō)白了就是把最現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題擺到了臺(tái)面上：現(xiàn)在房子賣(mài)不動(dòng)，根本不是大家不需要房子了，也不是沒(méi)人想買(mǎi)房了，而是虛高的房?jī)r(jià)，早就已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了普通人的收入水平。真正有住房需求的剛需群體，根本接不住這么高的房?jī)r(jià)，就算想買(mǎi)房，也沒(méi)有那個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

就像現(xiàn)在很多城市，一套房子動(dòng)輒上百萬(wàn)，可當(dāng)?shù)仄胀ㄈ说脑鹿べY也就三四千塊錢(qián)，夫妻倆不吃不喝干一輩子，都未必能買(mǎi)得起一套房，這樣的房?jī)r(jià)，剛需怎么可能接得住？如果能把虛高的房?jī)r(jià)降下來(lái)，讓房?jī)r(jià)逐步回歸到普通人能承受的范圍，讓真正有自住需求的人買(mǎi)得起房，那這個(gè)看似無(wú)解的死局，自然就迎刃而解了。

可現(xiàn)實(shí)情況是，想讓開(kāi)發(fā)商和二手房業(yè)主主動(dòng)大幅降價(jià)，并沒(méi)有那么容易。很多開(kāi)發(fā)商和多套房業(yè)主，始終抱著僥幸心理，總覺(jué)得房?jī)r(jià)很快就會(huì)止跌反彈，寧愿房子砸在手里賣(mài)不出去，也不愿意降價(jià)出手。也正是因?yàn)槿绱耍瑯鞘械慕┚植艜?huì)一直持續(xù)下去。

03 想徹底破局，先讓老百姓的錢(qián)袋子鼓起來(lái)，收入漲上去才是根本

當(dāng)然，想要徹底打破樓市“賣(mài)不動(dòng)、買(mǎi)不起”的死局，光靠降價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。除了讓房?jī)r(jià)逐步去泡沫、去投資化，最終回歸居住屬性之外，還有幾件事必須扎扎實(shí)實(shí)做好，缺一不可。

第一件必須做好的事，就是要實(shí)實(shí)在在提高居民的收入，讓老百姓的錢(qián)袋子真正鼓起來(lái)。過(guò)去這些年，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，GDP的大蛋糕越做越大，可這塊蛋糕，大部分都被企業(yè)拿走了，普通居民的收入增長(zhǎng)，一直跟不上經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度，更跟不上房?jī)r(jià)上漲的速度。老百姓手里沒(méi)錢(qián)，就算房?jī)r(jià)降了一些，還是買(mǎi)不起房，這才是樓市僵局最核心的根源。

2026年的工作報(bào)告里，也明確提出了“城鄉(xiāng)居民增收計(jì)劃”，核心目標(biāo)就是讓居民收入增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持同步。只有讓GDP的蛋糕更多地向普通居民傾斜，讓老百姓手里有了實(shí)實(shí)在在的可支配收入，才有能力買(mǎi)房，房?jī)r(jià)才能真正穩(wěn)住，也才能從根源上打破這個(gè)“買(mǎi)不起也賣(mài)不動(dòng)”的僵局。

04 給低收入家庭托底，加快保障房入市，建立雙軌制市場(chǎng)

第二件必須做好的事，就是加快保障房的建設(shè)和入市步伐，給城市里的低收入家庭做好居住托底。咱們必須承認(rèn)一個(gè)現(xiàn)實(shí)：就算房?jī)r(jià)再降，也總有一部分城市低收入家庭，還是買(mǎi)不起商品房。如果強(qiáng)行讓房?jī)r(jià)在短期內(nèi)大幅下跌，又會(huì)對(duì)整個(gè)金融體系、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定產(chǎn)生不小的沖擊，這也是所有人都不想看到的。

所以當(dāng)下最穩(wěn)妥、最迫切的事，就是加快保障房的入市節(jié)奏，實(shí)實(shí)在在解決那些買(mǎi)不起商品房的低收入群體的居住需求。未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)該形成兩大并行的體系：中高收入家庭，可以根據(jù)自己的需求購(gòu)買(mǎi)商品房，滿足多樣化的居住需求；而城市里的低收入家庭，可以選擇價(jià)格更低、有政策保障的保障房，解決最基本的居住問(wèn)題。

只有這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制才能真正建立起來(lái)，既保障了每一個(gè)普通人“住有所居”的權(quán)利，又能讓商品房市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，徹底擺脫現(xiàn)在“漲也不行、跌也不行”的尷尬局面。

05 穩(wěn)房?jī)r(jià)是底線，不能大起大落，必須實(shí)現(xiàn)軟著陸

第三件必須做好的事，就是穩(wěn)住房?jī)r(jià)，不能讓它大起大落，最終實(shí)現(xiàn)樓市的軟著陸。就像我們前面說(shuō)的，讓開(kāi)發(fā)商和二手房業(yè)主大幅降價(jià)，本身就有很大的難度，他們始終抱著房?jī)r(jià)反彈的僥幸心理。而從地方層面來(lái)說(shuō)，也不樂(lè)見(jiàn)房?jī)r(jià)在短期內(nèi)大幅下跌。畢竟房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)著上下游幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)，一旦房?jī)r(jià)斷崖式下跌，會(huì)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定造成巨大的沖擊，這是誰(shuí)都不愿意看到的結(jié)果。

所以最合理的路徑，就是讓房?jī)r(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定，用時(shí)間換空間的方式，慢慢擠掉房?jī)r(jià)里的泡沫，剝離房子的投資屬性，讓它最終回歸到居住屬性，逐步和當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨浇榆墶Ｗ罱K讓樓市實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，把它對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的負(fù)面影響降到最低。

說(shuō)到底，樓市現(xiàn)在的死局，核心本質(zhì)就是房?jī)r(jià)和居民收入的嚴(yán)重脫節(jié)。房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，這從來(lái)都不是一句口號(hào)。想要打破現(xiàn)在的僵局，降價(jià)讓剛需買(mǎi)得起是基礎(chǔ)，讓老百姓的收入漲上去是根本，用保障房給低收入群體托底是底線，穩(wěn)住房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)軟著陸是前提。只有這幾件事都扎扎實(shí)實(shí)做好了，房子才能真正回歸居住的本質(zhì)，普通人才能不用再為一套房掏空半輩子的積蓄，樓市也才能真正走出僵局，迎來(lái)健康平穩(wěn)的發(fā)展。