從火爆到賣不動(dòng)，市區(qū)這個(gè)新盤銷售急轉(zhuǎn)直下！怎么回事？

新房市場(chǎng)回暖，作為傳統(tǒng)大熱門的學(xué)區(qū)房，卻在這個(gè)春天充滿寒意，價(jià)格持續(xù)走低。

從老城區(qū)的老牌名校學(xué)區(qū)房，到集新未來(lái)社區(qū)的新學(xué)區(qū)房，都出現(xiàn)了大降價(jià)。

如今，一些主打?qū)W區(qū)的在售新盤，也受到了沖擊。

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

日前，位于西部新城的西派瀾廷·江御（備案名為江御瀾庭），加推四期房源。

這一期房源為5#、8#，共90套住宅，分別是建筑面積約85m2、約119m2房源，折后均價(jià)約19267元/m2，跟此前差不多。

截止5月8日，這一期房源，僅備案了14套，去化率僅約15%。

西派瀾廷·江御四期銷售情況。來(lái)源：市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)，截止2025年5月8日中午

西派瀾廷分為東、西兩個(gè)地塊。

率先上市的是規(guī)模較小的東地塊，一度銷售不錯(cuò)，滯銷的以江景房為主。

規(guī)模更大的西地塊，也就是西派瀾廷·江御，就比較難了。

今年以來(lái)，從第三期房源起，銷售情況明顯下滑。

最近四期房源開盤，去化率繼續(xù)走低。

如果說(shuō)東區(qū)滯銷的房源以總價(jià)較高的江景房為主，那么西區(qū)（江御）就連作為主力的剛需、首改類房源，也開始賣不動(dòng)了。

西派瀾廷房源去化情況一覽

可以看出，即便初期一度火熱，但如今西派瀾廷·江御的銷售，已盡顯疲態(tài)。

這并非西派瀾廷·江御最后一期房源，目前該盤還剩2幢未上市。倘若前期上市房源去化不佳，后續(xù)難度會(huì)更大。

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

近兩年，盡管樓市并未全面復(fù)蘇，但市區(qū)一些規(guī)模不小的新盤，尤其是“四代宅”，銷售持續(xù)火熱。

比如，璞拾云洲，每一期開盤都非?；鸨?，甚至清盤，最近已實(shí)現(xiàn)全面清盤。

像建發(fā)·望江，每一期開盤，各類房源也都很搶手。

還有，位于江濱路的天曜序，今年以來(lái)賣得也很好。

可見，近一兩年，主城區(qū)新盤回暖勢(shì)頭較為明顯。

西派瀾庭曾經(jīng)與這些新盤一樣火熱，最近卻因銷售轉(zhuǎn)冷，與其形成鮮明對(duì)比。

西派瀾廷

那么，曾經(jīng)火爆的西派瀾廷，為什么今年以來(lái)急轉(zhuǎn)直下呢？

對(duì)比上述新盤可以看出，其他新盤主打產(chǎn)品品質(zhì)與生活方式，學(xué)區(qū)只是錦上添花。

而在西派瀾廷，學(xué)區(qū)是其重要賣點(diǎn)，與當(dāng)初集新未來(lái)社區(qū)非常相似。

在西派瀾廷所在的西部新城，當(dāng)前正在建設(shè)2中西部新城校區(qū)及附屬小學(xué)。

盡管該校尚未劃施教區(qū)，但西派瀾廷不斷強(qiáng)調(diào)與其相鄰，不言而喻。

西派瀾廷關(guān)于周邊教育資源的宣傳

然而，受樓市低迷影響，再加上中產(chǎn)階級(jí)收入減少、教育投資回報(bào)率銳減等原因，近年學(xué)區(qū)房出現(xiàn)大跌現(xiàn)象，從頭部學(xué)校老校區(qū)到新校區(qū)都如此。

正如集新未來(lái)社區(qū)，如今一二手商品房均僅約23000元/m2，樓層低一些的，僅需20000元/m2出頭。

二手安置房?jī)r(jià)格更低，普遍在20000元/m2內(nèi)，低樓層、大面積更是僅約16000元/m2就能買到。

既然差不多的價(jià)格，甚至更低的價(jià)格，就能買到市實(shí)驗(yàn)中學(xué)集新校區(qū)的學(xué)區(qū)房，為什么還要買2中西部新城校區(qū)的學(xué)區(qū)房呢？

就算買商品房，集新未來(lái)社區(qū)的價(jià)格，也只是略高于西派瀾廷。

更何況，市實(shí)驗(yàn)中學(xué)集新校區(qū)及附屬小學(xué)已經(jīng)建成投用，而2中西部新城校區(qū)及附屬小學(xué)還在建設(shè)中，今年9月也沒法開學(xué)，連施教區(qū)都還沒明確。

2中西部新城校區(qū)及附屬小學(xué)當(dāng)前建設(shè)進(jìn)展

如今，因?qū)W區(qū)房?jī)r(jià)格走低，有子女就學(xué)需求的購(gòu)房者都選擇當(dāng)年買房，提前購(gòu)買的人大大減少。

也有部分家長(zhǎng)，放棄購(gòu)房，轉(zhuǎn)而花錢找施教區(qū)業(yè)主過戶，以換取入學(xué)名額。

去年年初，在集新未來(lái)社區(qū)尚需近30000元/m2的情況下，西派瀾廷近20000元/m2的價(jià)格，還是能吸引一些購(gòu)房者的。

而如今，當(dāng)集新未來(lái)社區(qū)價(jià)格大跌，繼續(xù)保持近20000元/m2價(jià)格的西派瀾廷，自然被購(gòu)房者拋棄了。

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

其次是如果產(chǎn)品力突出，學(xué)區(qū)只是錦上添花，西部新城的新房，依舊是有吸引力的。

然而，就目前所展示的實(shí)景來(lái)看，西派瀾廷非常平庸，這也是一些主打?qū)W區(qū)新盤的通病。

比如，局部展示的外立面，還不如邊上7年前開發(fā)的玉錦麟。

西派瀾廷（上）與玉錦麟（下）外立面對(duì)比

還有面對(duì)疲軟的銷售，西派瀾廷還迎來(lái)了全新競(jìng)品，即其南側(cè)的中央涂單元C-09地塊。

該地塊于去年12月出讓，由平陽(yáng)縣匯振房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得，樓面價(jià)約6300元/m2。

這比西派瀾廷拿地時(shí)的約7900元/m2，低了約1600元/m2。

這約1600元/m2的地價(jià)成本，也許能換來(lái)降價(jià)空間，或品質(zhì)提升空間，甚至兩者兼具。

盡管目前中央涂單元C-09地塊項(xiàng)目尚未亮相，但據(jù)目前市場(chǎng)上流傳的一些信息稱，該項(xiàng)目有大量設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，品質(zhì)將更突出。

當(dāng)然，具體產(chǎn)品信息，尚待開發(fā)商方面官宣。

對(duì)于要買西部新城的購(gòu)房者，既然有地價(jià)更低、品質(zhì)可能更好的競(jìng)品，購(gòu)房者自然不急于出手，選擇等待觀望也就很好解釋了。

西派瀾廷與南側(cè)在建的C-09地塊項(xiàng)目

從上述事實(shí)可以看出，當(dāng)學(xué)區(qū)房不再是樓市的硬通貨，新房需真正回歸居住屬性，產(chǎn)品品質(zhì)及創(chuàng)新成為一座新盤的重要吸引力與溢價(jià)空間。

那些設(shè)計(jì)普通、品質(zhì)平庸、主打?qū)W區(qū)的新房，將不再受購(gòu)房者盲目追捧，除非價(jià)格更低。