等了13年！羅湖螺嶺片區(qū)舊改公示！深圳首批“新政”試點(diǎn)，房價(jià)要變？

自從2025年以來，深圳在“城中村改造”領(lǐng)域的大動(dòng)作就沒停過。

無論是去年底首次成功落地在坪山的“房票安置”（盡管招引終止了），還是深圳接連出臺(tái)的建設(shè)工程規(guī)劃改革，深圳的城市更新正在進(jìn)入一個(gè)全新的2.0階段。

近日，一個(gè)位于深圳都市核心區(qū)——羅湖區(qū)螺嶺片區(qū)舊改項(xiàng)目，迎來了里程碑式的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展！

作為深圳城中村改造新政下的首批試點(diǎn)項(xiàng)目之一，《羅湖區(qū)螺嶺片區(qū)改造項(xiàng)目單元規(guī)劃（草案）》正式公示。

這個(gè)總建面超37萬㎡的大盤究竟藏著哪些看點(diǎn)？

01核心區(qū)位+大體量都市核心區(qū)的稀缺補(bǔ)充

螺嶺片區(qū)改造項(xiàng)目單元項(xiàng)目位于羅湖區(qū)東門街道，具體四至范圍為：東臨文錦中路，西臨東門中路，南臨中興路，北臨雅園立交。

這周邊不僅有大家熟知的東門商圈，還緊鄰羅湖區(qū)委，交通便利、學(xué)區(qū)優(yōu)質(zhì)，可以說是寸土寸金。

根據(jù)規(guī)劃草案，本次改造地塊用地面積約12.00公頃，規(guī)劃容積高達(dá)376905平方米。

其中住宅面積328682平方米，外加34923平方米的商業(yè)、辦公及旅館業(yè)建筑。

整個(gè)項(xiàng)目共涉及編號(hào)38塊用地，體量如此巨大的住宅供應(yīng)，對(duì)于長期處于供給緊俏的羅湖核心區(qū)來說，將是一次極大的補(bǔ)倉。

這一“巨無霸”新規(guī)舊改項(xiàng)目，將由深圳本土國企親自操刀改造。

02曾經(jīng)止步城市更新今重生核心區(qū)

對(duì)于螺嶺片區(qū)，老深圳人并不陌生。

早在2013年，羅湖區(qū)就已經(jīng)發(fā)布過螺嶺片區(qū)城市更新改造的意愿公告。但當(dāng)時(shí)的拆遷改造由于不具備成熟的營商環(huán)境，最終遺憾止步于征集意愿階段。

這一擱淺，就是整整10年。

2023年，羅湖區(qū)針對(duì)螺嶺片區(qū)再次進(jìn)行了深入調(diào)研。

報(bào)告直指痛點(diǎn)：片區(qū)人居環(huán)境品質(zhì)較差、房屋質(zhì)量堪憂、市政排水設(shè)施老舊、消防安全隱患嚴(yán)重。

這一系列需要排解的功能結(jié)構(gòu)矛盾，讓居民盼望舊改的心聲愈發(fā)急切。

2024年5月，螺嶺片區(qū)正式重啟舊改意愿征集。隨之而來的是大刀闊斧的規(guī)劃，拔掉了民怨的“硬釘子”。

到了2025年2月12日，事情終于塵埃落定。

深圳市公共資源交易中心發(fā)布公告，確認(rèn)該項(xiàng)目的合作單位為深圳市天健城市發(fā)展有限公司（隸屬于市屬國企天健集團(tuán)）。天健集團(tuán)以4%的利潤率中標(biāo)，負(fù)責(zé)提供搬遷補(bǔ)償服務(wù)。

接著，就是現(xiàn)在單元規(guī)劃草案的正式公示。

這就是大家所謂的“十年磨一劍”。從意愿邁步，到新政下的重建新生，螺嶺片區(qū)終于等來了一縷曙光。

03從“市場主導(dǎo)”到“國企實(shí)施”新政下的破局

作為深圳首批“城中村改造新政”試點(diǎn)項(xiàng)目，有很多雙眼睛注視。

這里樂居君必須展開講一下，深圳這一次的城中村新政到底“新”在哪？

第一，從“市場主導(dǎo)”變?yōu)椤罢鲗?dǎo)、國企實(shí)施”。

以往的一些舊改項(xiàng)目因?yàn)殚_發(fā)商資金鏈斷裂，導(dǎo)致物業(yè)爛尾、村民流離失所。現(xiàn)在的新政模式下，通過“政府主導(dǎo)、分類實(shí)施”的路徑推進(jìn)，強(qiáng)調(diào)穩(wěn)妥有序。

尤其是羅湖螺嶺項(xiàng)目，被視為政企合作的新典范，完美規(guī)避了舊模式下的爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

第二，新舊模式劃斷。深圳專門出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范城市更新實(shí)施工作的若干意見》，明確2023年7月24日前已公告計(jì)劃的，可按既有城市更新模式推進(jìn)；而螺嶺這類新項(xiàng)目，則嚴(yán)格按照新政執(zhí)行。

第三，后續(xù)針對(duì)大型拆除重建類城市更新，深圳也對(duì)保障性住房配建比例進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化，動(dòng)態(tài)給舊改減負(fù)以提升開發(fā)效率。

簡單來說，就是在“加力實(shí)施城中村和危舊房改造”的大背景下，讓項(xiàng)目更快落地，讓老百姓更快住上舒居。

合一城市更新集團(tuán)研究中心主任陳健塔分析認(rèn)為，過往深圳舊改通過高容積率來覆蓋拆賠、建設(shè)、融資等成本的模式，在國家住宅新規(guī)管控之下難以為繼。

眼下舊改經(jīng)濟(jì)模型逐漸重構(gòu)，從“高容盈利”到“微利保本”，更聚焦住房品質(zhì)提升。

最后，值得一提的是“房票”問題。

之前吹風(fēng)過的“房票安置”，在規(guī)劃公示和搬遷補(bǔ)償草案中，并未出現(xiàn)“房票”這一選項(xiàng)，目前補(bǔ)償方式只有“貨幣補(bǔ)償”和“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”。

而就片區(qū)老業(yè)主的反饋來看，多數(shù)人也更傾向于“要房子”。

04周邊房價(jià)摸底：老名片的名校光環(huán)還在嗎？

既然是舊改，必然伴隨著樓市價(jià)值的重估。

螺嶺片區(qū)作為羅湖老牌居住區(qū)，其房價(jià)一直由螺嶺外國語實(shí)驗(yàn)學(xué)校（本部）的強(qiáng)大學(xué)區(qū)價(jià)值托底。

2025小一學(xué)校地段圖，圖源：羅湖教育局

目前，螺嶺片區(qū)的二手房市場呈現(xiàn)出極度分化的態(tài)勢。

參考貝殼找房等平臺(tái)上，周邊次新或老牌社區(qū)的掛牌價(jià)來看，目前二手掛牌均價(jià)約4.9萬元/㎡-單價(jià)達(dá)8.4萬元/㎡，如海瓏華苑、環(huán)島麗園。

在樓市高峰時(shí)期的2021年，螺嶺片區(qū)有二手房掛盤價(jià)高達(dá)接近15萬元/㎡。

雖然這兩年在整體市場影響的低谷期，價(jià)格從天花板有所回落，但由于它處于東門街道的核心樞紐、擁有頂級(jí)學(xué)位，加上本次改造已是板上釘釘?shù)氖聦?shí)，該片區(qū)的二手次新房依然是各位置業(yè)者心頭好的選擇。

羅湖螺嶺片區(qū)街道。樂居攝2025.04

螺嶺片區(qū)這場跨越了10多年的改造拉鋸戰(zhàn)，不過是揭開了在深圳城中村新政指引下的改造序幕。

對(duì)于深圳這座“翻新”的城市來說，改造之路還很長。

陳建塔透露，目前深圳舊改涉居項(xiàng)目規(guī)劃審批可結(jié)合居住街坊劃定落實(shí)國家住宅新規(guī)要求，對(duì)于舊工業(yè)和舊商業(yè)改居類項(xiàng)目影響相對(duì)可控，但對(duì)于高密度城中村而言，規(guī)劃量都難以滿足現(xiàn)狀安置需求，普遍經(jīng)濟(jì)不可行。

后期，仍需要積極關(guān)注深圳落實(shí)國家住宅新規(guī)細(xì)則出臺(tái)。