出了一堆政策…

假期這幾天，好多人問我：

最近深圳、廣州、天津、武漢、蘇州接連出房地產(chǎn)新政，到底有什么影響？

其實這波新政，可以追溯到4月28號晚上政治局會議上的一句話：

要努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

政治局說這種話，不是第一次。但"努力"兩個字，的確耐人尋味。

之前說房住不炒，說防止大起大落，都是管控邏輯，是站在高處往下看的姿態(tài)。現(xiàn)在說"努力穩(wěn)定"，則是真正俯下身來使勁兒了。

接下來四天，發(fā)生了什么。

深圳、廣州、天津、武漢、蘇州，五個城市密集發(fā)文，同一個方向，同一套邏輯。中央定調(diào)，地方執(zhí)行，節(jié)奏卡得非常準(zhǔn)，都趕在了五一假期期間，把政策發(fā)出來了。

五個城市放在一起看，邏輯很清楚，分三步走。

第一步，把門徹底打開。

公積金大幅提額，深圳家庭最高351萬，廣州360萬，蘇州個人就給到150萬，這些數(shù)字兩三年前根本不可想象。

限購也在松，深圳福田南山放開了，非戶籍有居住證就能買，基本回到了2020年加碼之前的狀態(tài)，甚至更松。利率降到歷史低位，首付一降再降。總之就是，門檻能砍的都砍了。

第二步，自己下場。

房子賣不動了，光靠松綁不夠，政府得親自買。天津最典型，收購存量商品房直接用作保障房、人才房、安置房，給年輕人發(fā)購房租房補貼，換購住房退個稅。

天津的房價從2021年高點到現(xiàn)在跌了差不多四成，很多片區(qū)的二手房掛半年都沒人看，這種政策與其說是刺激，不如說是兜底。武漢的商辦補助也是變相在消化非住宅庫存。

第三步，搶人。

武漢公積金異地貸款全國放開，取消戶籍限制，來武漢工作、在武漢買房、用老家的公積金貸款，對很多在武漢就業(yè)但戶籍不在本地的人是實打?qū)嵉睦谩?/p>

廣州更直接，港澳居民來置業(yè)的都給政策，它要把整個大灣區(qū)的購房需求往自己這邊引。

還有一個值得單獨說的，現(xiàn)房銷售。

廣州提了一句"適時試行"，蘇州直接給了公積金上浮50%的實打?qū)崈?yōu)惠。預(yù)售制是過去三十年中國房地產(chǎn)的核心模式，也是爛尾樓、維權(quán)事件的根源。

現(xiàn)在開始推現(xiàn)房銷售，雖然還是試點，但方向已經(jīng)定了。再加上廣州把房票安置拓展到了商業(yè)和辦公，意思是把城中村改造和去庫存綁在一起，拆一棟舊樓，發(fā)房票給拆遷戶，拆遷戶拿著房票去買新房，政府不用掏現(xiàn)金，開發(fā)商有了去化渠道，三方都舒服。

現(xiàn)在的問題是，政策工具箱已經(jīng)打開到什么程度了？

說實話，挺深了…

限購限貸基本放開了，利率降到歷史低位，首付一降再降，公積金額度猛拉，財政補貼給了，政府下場收購也做了，連現(xiàn)房銷售都開始試了。

還能出什么牌？

房產(chǎn)稅，短期大概率不會動。在穩(wěn)樓市的當(dāng)口上出房產(chǎn)稅，等于自己給自己拆臺。

取消公攤面積計價，呼聲很高，但涉及面太廣。

全面取消限購，現(xiàn)在只剩北上廣深核心區(qū)還有限制，深圳這一步走完，廣州核心區(qū)估計也不會太遠。

利率還有空間，銀行息差還撐得住，再往下走不是不可能。

但所有的牌，都指向一個現(xiàn)實。

這些政策的核心目的，不是讓房價暴漲回來。是止跌，是企穩(wěn)，是讓鏈條重新轉(zhuǎn)起來。

從2021年下半年算起，中國房地產(chǎn)已經(jīng)調(diào)整了將近五年。這五年里，很多人從“再不買就來不及了”變成了“再等等說不定還能跌”。

觀望情緒一旦形成慣性，比任何政策都難打破。

所以五城同發(fā)，本質(zhì)上是在跟時間賽跑。

因為越來越多人發(fā)現(xiàn)。雖然現(xiàn)在科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展不錯，股市也在穩(wěn)定增長，但是這些市場的發(fā)育，只會把資金不斷向上游集中。所以當(dāng)下出現(xiàn)了，科技越強，消費越低迷的現(xiàn)象。

在科技還未完全創(chuàng)造新需求和新收入之前，市場必須由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)接著，這承載著巨大的就業(yè)崗位。而真正能帶動傳統(tǒng)百業(yè)規(guī)模性增長的，房地產(chǎn)是必然的選項之一。

2026年一季度，有些城市確實出現(xiàn)了小陽春。深圳二手房成交量連續(xù)三個月環(huán)比增長，蘇州新房去化率也在回升。

但這種企穩(wěn)還很脆弱，需要持續(xù)的政策托底才能站住，當(dāng)然更多的是，讓頭部城市把全國房地產(chǎn)向上的預(yù)期，傳導(dǎo)至庫存較大的三四線城市。

所以四天之內(nèi)五城密集發(fā)文，不只是出政策，是在給市場傳遞一個明確的信號：

政府穩(wěn)樓市的決心，比任何時候都大。

這輪政策的誠意是夠的，力度也是空前的。限購松了，利率低了，公積金額度高了，補貼也有了，政策層面能給的空間幾乎給到了極致。

也就是說，真正的“政策底”已經(jīng)完全顯露。

從當(dāng)下的情況來看，中國房價漲幅最大的城市，是香港。近一年內(nèi)房價漲幅高達 9%，4 月份創(chuàng)下近兩年最大單周升幅，更像是全球核心城市資產(chǎn)價值回歸的縮影。

其次是上海，出現(xiàn)近五年最強小陽春，房價也在增長。北京、深圳、成都、合肥、武漢、杭州等等城市都出現(xiàn)筑底反彈的趨勢。

至于接下來是否房價會上漲，還是跟每個城市的產(chǎn)業(yè)能力和人均收入有關(guān)，但有一點可以確定的是，向下的空間已經(jīng)非常有限了。

當(dāng)然等到所有人都覺得是底的時候，條件一定不是現(xiàn)在這樣了。

而且買房從來不只是政策的事。每個人的情況不同，收入預(yù)期、工作穩(wěn)定性、家庭規(guī)劃，這些只有自己能算清楚。但如果你一直在認真考慮這件事，現(xiàn)在至少值得認真算一算了。

從房住不炒到努力穩(wěn)定，中國房地產(chǎn)的政策周期，已經(jīng)走到了一個轉(zhuǎn)彎處。轉(zhuǎn)彎之后是什么風(fēng)景，不取決于文件怎么寫，取決于接下來幾個月的成交數(shù)據(jù)。接下來每個月我都會跟蹤數(shù)據(jù)趨勢，幫大家還原真正的樓市情況。

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