越秀·天薈江灣完成6.3億元大宗資產交易 廣州新中軸南段加速兌現

近日，越秀·天薈江灣完成了一筆大宗資產交易，總金額達6.3億元，涉及數百套商辦物業。據披露，本次交易的買方為具有官方背景的機構，相關物業將主要作為片區重點企業的人才配套用房。該交易通過公開競標方式完成，是核心區優質商辦資產獲得資本重倉的又一典型案例。

天薈江灣項目并非首次獲得大宗買家青睞。此前已有實力買家以2.8億元上億收購整層商鋪，而該項目亦是過去6年廣州中心區商辦銷冠。此番再度有機構重倉，持續印證其資產的確定性和市場認可度。

區域站位：廣州新中軸南段、后航道與創新灣三軸交匯

越秀·天薈江灣地處廣州新中軸南段、珠江后航道與海珠創新灣三大戰略節點交匯處，多重規劃利好疊加，區域價值正處于加速釋放期。

廣州新中軸向南縱深推進。廣州美術館新館、廣州科學館等重大文化地標相繼落地，TIT創意園等產業平臺持續升級，中大紡織商圈全面轉型。總投資約18億元的廣州美術館新館已投入使用，設計以“水中盛放的木棉花”為主題，突出嶺南風格；廣州科學館主體結構已封頂，預計2027年底竣工，將成為國內一流智慧型科技文化新地標。嶺南廣場（“三館一場”）組團建設加速推進，南段核心區城市面貌正經歷根本性蛻變。

珠江后航道定位全面提升。廣州市政府明確提出以珠江中心城區段（前航道、后航道和西航道）為軸線，整合一江兩岸資源，打造世界級夜間經濟帶和都市級夜間地標型夜生活集聚區。2024年3月，海珠區出臺珠江后航道服務型制造創新帶產業規劃，構建“4+6”服務型制造產業體系，力爭打造千億級增長極。目前后航道沿線已落地近100個項目，擁有29個優質載體、約340萬平方米產業空間。2025年一季度，海珠區工業投資實現205.3%的高速增長，展現出黃金地段的吸引力和競爭力。海珠區產業結構持續優化，工業增加值占GDP比重由2020年的9.1%提升至2025年的12.5%，第二產業占比從2020年的16.4%提高到2024年的17.7%。

海珠創新灣城市更新全面加速。該片區正經歷廣州規模最大、力度最強的成片更新。瀝滘村改造總投資550億元，2026年計劃投資5億元，預計2028年完工；石溪村改造總投資198.18億元，改造面積101.34公頃，實施方案已公示獲批，采用“合作改造”模式分四期實施。2026年，海珠新中軸舊改投入91億元，東風段約408億、三滘段約350億、康鷺約304億，合計1810億元投資集中于新中軸片區。在城市大規模更新的推動下，這一區域的產業能級與城市面貌正加速重構，一個集科技創新、總部經濟、高端服務于一體的現代化濱水新城逐步成形。

產業與交通雙重兌現，構筑資產價值底座

越秀·天薈江灣所在區域正經歷從規劃到落地的加速轉換。產業方面，2025年5月，海珠區召開都市工業高質量發展暨后航道招商大會，聚焦“總部+研發+核心制造”的特色發展路徑。片區擁有32個產業園區，總建筑面積超130萬平方米，科創新業態加速集聚。隨著更多高新技術企業和研發平臺入駐，大量高收入產業人群將為片區帶來持續穩定的居住與租賃需求。

交通配套方面，項目已形成“三地鐵+快速路+環島干線”的全維立體網絡。地鐵10號線大干圍站已開通，2號線南洲站、廣佛線石溪站環繞，三條線路便捷通達珠江新城、廣州南站及荔灣等核心功能區。海珠灣隧道于2025年11月通車試運營，是廣州首條超大直徑盾構隧道，被譽為“廣州第一盾”，全長約4.36公里，設計雙向6車道，將中心城區至廣州南站的車程從原有的30—40分鐘縮短至最快15分鐘。海珠灣隧道所屬的廣南快速路是省高速公路網加密聯絡線的重要組成部分，對增強廣州南站集疏運能力、強化廣州國際綜合交通樞紐地位具有重要意義。

環島路建設同樣取得關鍵進展。全長42.2公里的環島路是串聯太古倉碼頭、廣州塔、琶洲會展區等城市地標的“黃金走廊”，兼具交通疏導與景觀功能，是推動珠江沿岸成為世界級濱水區的重要基礎設施工程。2026年1月，經多方協調，石崗路—大干圍段臨時繞行路開通，將周邊數萬居民東行繞行距離從約1.6公里縮短至約500米，大幅緩解了長期以來的交通瓶頸。伴隨征拆工作全面提速，環島路預計2026年底實現主路貫通。全線貫通后，環島路將全面激活后航道濱江價值，進一步升級片區通達性與發展能級。

55萬平方米濱江商業大城全面兌現

越秀·天薈江灣總體量約55萬平方米，涵蓋旗艦酒店、大型商業MALL、街區商鋪、濱江公園、高端住宅及景觀公寓等多元業態，是一座已建成運營的濱江商業綜合體。

商業配套方面，項目樓下社區底商共55個門店已全面招商，羅森、美宜佳、零食有鳴、大參林等品牌已開業。與項目相距約100米的嶺南海港匯——海珠首個濱江商業MALL，即將于2026年5月正式開業。該商場采用U形退臺設計及大面積玻璃幕墻，直通濱江公園，目前商家進駐率已達70%—80%，麥當勞、瑞幸、華為、科大訊飛等品牌已全面入駐。此外，嶺南集團旗下高端公寓品牌旗艦店嶺居臻享酒店已正式開業，將提供酒店級服務配套。3公里范圍內還集聚萬科里、燕匯廣場、合生新天地等成熟商業體，形成全方位商業服務網絡。

生態景觀方面，項目距珠江約200米，下樓即至約1.7萬平方米濱江公園，沿環島路延伸約2公里黃金岸線，配備兒童游樂區、古榕廣場、寵物公園及露營草坪等高品質公共空間。隨著珠江后航道堤防加固工程于2026年4月全線貫通開放，濱水岸線品質進一步提升。2

自2026年4月越秀地產發布海珠“雙航道”戰略以來，海珠片區七大項目進入集中兌現期，LWP國際濱江住區加速成型。越秀計劃在2026至2027年投入專項資金用于片區配套升級，包括內部道路貫通、公園河涌整治、公共服務優化及歷史建筑活化，對標上海徐匯濱江，定位為文商旅濱水生活帶 。

高入住率社區與多元租住生態

截至目前，越秀·天薈江灣已交付超2500戶，入住率約80%，形成成熟而有活力的社區生態。項目與海珠區相關部門聯合落地“青年夜校”，開設吉他、非洲鼓、調香、魔術、繪畫療愈、美妝等多門課程，精準對接青年“八小時外”學習需求。“天生薈玩”社群去年全年舉辦130余場活動，參與超2000人次，涵蓋寶馬mini車友會、業主藝術展等多元內容，構建起高活躍度的社區文化氛圍。在青年夜校、社區活動等常態化服務的帶動下，項目鄰里互動活力持續增強，居民的社區歸屬感與留居意愿顯著提升。

從資產收益角度看，項目周邊租住需求基礎堅實。3公里范圍內集聚20余個產業園區、6家三甲醫院及多所中小學，覆蓋白領、設計師、醫護、教師等高素質租住群體。周邊中海觀瀾府、時代大家等高端社區月租金普遍在8000至20000元區間，形成品質租客外溢通道。三地鐵、海珠灣隧道、環島路構成的交通網絡將覆蓋范圍延伸至珠江新城、琶洲及廣州南站商務圈，進一步拓展租客來源。近期廣交會期間，項目內公寓酒店租金上漲且供不應求，體現了其多元客流支撐下的價值承載力。

主力戶型展示

目前，項目剩余產品為毛坯交付，據業主反饋可滿足多樣化裝修偏好，不需要為開發商的審美買單。看看天薈江灣的年輕業主們，世外桃源風、地中海風、輕法式、賽博朋克風、奶油風，甚至改造成藝術工作室……同戶型一百種裝法，一百個業主裝出一百種味道。

大宗交易完成后，天薈江灣A1棟進入清貨階段，僅剩最后6套建面約64平方米戶型。64平方米戶型采用約270°瞰景設計，可實現三房兩廳兩衛布局，以清晰的成本控制和落地配套獲得了機構投資者的專項留購，余量有限，預計將在短期內完成整體去化。

項目地址：廣州市海珠區·環島路·越秀天薈江灣營銷中心 注：本項目為商辦物業，產權40年。文中租金及收益數據來源于市場調研，不構成投資承諾。貸款政策以銀行審批為準。