物業(yè)撤退潮來了？

你的小區(qū)物業(yè)還在嗎？今年以來，“越來越多物業(yè)公司正撤出小區(qū)”持續(xù)引發(fā)熱搜。

中指研究院的數(shù)據(jù)給出了最直觀的佐證：2025年1月至9月，全國公開的物業(yè)主動撤場案例，同比實現(xiàn)翻倍。

頭部上市物企的動作更具風向標意義。

中海物業(yè)2025年約滿不續(xù)及退盤項目總面積達5560萬平方米，較2024年同比增長25%；碧桂園服務雖未披露具體退管面積，但在財報中也明確提及，已主動退出若干持續(xù)虧損的項目。

物業(yè)主動離場，表面看是“類公共服務”的商業(yè)模式缺陷被持續(xù)放大：收入端彈性不足，成本端卻呈現(xiàn)剛性上漲態(tài)勢。

先看成本端，隨著小區(qū)樓齡逐年增長，基礎(chǔ)設施老化速度加快，運維與更新的投入不斷加碼，直接構(gòu)成運營成本的剛性上漲壓力。

再看收入端，地產(chǎn)下行周期的傳導效應持續(xù)顯現(xiàn)，業(yè)主付費能力與付費意愿同步走低，最終表現(xiàn)為物業(yè)費標準難以上調(diào)、繳費率持續(xù)下滑的“雙降”。

這一矛盾直接導致當下物企的財務模型陷入瓶頸：收入增速趨于平穩(wěn)，但成本卻在邊際遞增。

反映在財報上，便是上市物企毛利率的持續(xù)承壓，如碧桂園服務的毛利率，四年累計下滑了13.2個百分點。收入見頂、成本高企，于是及時止損成為不少物企的無奈之選。

但跳出表層的商業(yè)困境，物企最大的攔路虎，其實是游戲規(guī)則。

/ 01 / 大型物業(yè)，主動離場

時代的風云變化，也會改變一個行業(yè)的價值。

物業(yè)在地產(chǎn)時代曾被當作是特殊的存在，比起地產(chǎn)公司濃重的“杠桿屬性”，物業(yè)被看做是地產(chǎn)中里消費股：輕資產(chǎn)，有持續(xù)的現(xiàn)金流，即便增速受影響，不少標的的分紅也算可觀。

趕上2016年-2021年初，消費股核心資產(chǎn)敘事大行其道時，物業(yè)股也因為類消費屬性獲得了市場青睞：

2018年碧桂園服務上市時，營收只有96億港元，是母公司碧桂園4800億港元營收的零頭。但碧桂園服務彼時的估值卻超過了母公司的一半，達到了1200億港元。

那時候，規(guī)模就是估值，拿項目就是物企的最核心的考核指標。即使在三道紅線壓頂?shù)哪悄辏飿I(yè)服務上市公司在管面積亦同比增長44.3%。

然而任何產(chǎn)業(yè)都逃脫不了周期宿命，近兩年物業(yè)擴張不僅戛然而止，甚至主動離場成了常態(tài)。

中指研究院《2024—2025年中國物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展報告》，2024年至2025年，全國TOP50品牌物業(yè)在管項目主動撤場率同比上升37%。2025年前三季度，全國公開撤場案例達120起，同比翻番。

而在主動離場的物企中，幾乎出現(xiàn)了絕大部分頭部上市物企。

其中，中海物業(yè)2025年約滿不續(xù)或退盤項目達5560萬平方米，較2024年增長25%。世茂服務和永升服務退管面積也超過3000萬平方米。碧桂園服務沒有披露退管面積，但財報上明確提到了推出若干虧損項目。

至于離場原因，很多物企的通用答案是“及時虧損，優(yōu)化業(yè)務結(jié)構(gòu)。”

導致物企優(yōu)化結(jié)構(gòu)的因素有很多：受整個地產(chǎn)行業(yè)貝塔下行的影響，物業(yè)公司根本難以獨善其身。尤其是當大部分物業(yè)公司都與關(guān)聯(lián)的開發(fā)商所綁定，在母公司債務危機傳導、并購后遺癥等多重沖擊，都是物企瘦身止損的理由。

但上述因素顯然也不是物企主動離場的核心原因，畢竟地產(chǎn)貝塔下行的影響早在2021年后就逐漸發(fā)生，而物業(yè)離場潮卻發(fā)生在當下。

物企離場，核心原因還要從行業(yè)自身上找。

/ 02 / “類公共服務”的商業(yè)bug被放大了

觀察最近幾年物業(yè)股的盈利能力，會發(fā)現(xiàn)頭部物企均處于下滑狀態(tài)。

其中下滑幅度大的如碧桂園服務，從2021年到2025年毛利率下滑了13.2個百分點，下滑幅度少的保利物業(yè)，毛利率也下降了1個百分點。

盈利能力的持續(xù)下滑，本質(zhì)上是物企“類公共服務”的商業(yè)模式缺陷被不斷放大的直接體現(xiàn)。

城市公交、供電、供熱等傳統(tǒng)公共服務行業(yè)，普遍面臨一組核心商業(yè)模式矛盾：

一方面，服務定價受政府嚴格管控，調(diào)價周期漫長、調(diào)整幅度受限，導致企業(yè)收入彈性嚴重不足；另一方面，車輛、管網(wǎng)等基礎(chǔ)設施隨年限增長逐年老化，運維與更新投入持續(xù)加碼，形成運營成本剛性上漲的壓力。

最終在特定發(fā)展階段，這類企業(yè)的財務模型會陷入一個核心瓶頸：收入端保持相對穩(wěn)定，但成本端卻呈現(xiàn)邊際遞增態(tài)勢。

而物企面臨的這組商業(yè)矛盾，較傳統(tǒng)公共服務行業(yè)更為突出。首先從成本端來看，隨著小區(qū)樓齡逐年增長，各項設施維護成本也在持續(xù)攀升。

中國物業(yè)管理協(xié)會的報告數(shù)據(jù)顯示：5年以下房齡的小區(qū)，年均維護成本約為0.8-1.2元/㎡；10-15年房齡的小區(qū)，年均維護成本攀升至1.5-2.0元/㎡；而15年以上房齡的小區(qū)，年均維護成本更是飆升至2.5-4.0元/㎡。

但物業(yè)的收入增長，卻難以跟上成本端的上漲節(jié)奏。盡管物業(yè)由市場化企業(yè)提供，并不屬于公共服務行業(yè)，但因其面向社會公眾提供基礎(chǔ)生活保障，服務定價同樣受到政府管制。

更何況在地產(chǎn)下行周期的傳導下，物企的收費能力本就持續(xù)弱化。

一來，房產(chǎn)作為居民財富的核心構(gòu)成部分，資產(chǎn)價格的下跌，直接削弱了業(yè)主的付費能力；二來，當房價上漲的預期徹底消失后，業(yè)主的付費意愿也隨之走低。

雙重因素疊加之下，物業(yè)費與繳費率雙雙下滑。物業(yè)費方面，2025年12月，二十城物業(yè)服務均價為2.72元/平方米/月，同比下跌0.23%，環(huán)比下跌0.09%。

繳費率方面，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年全國500強物業(yè)服務企業(yè)的平均收繳率，已從2021年的89%下滑至71%。

當單個項目的運營成本持續(xù)高企，而收入?yún)s不斷萎縮，主動退出相關(guān)項目、及時止損，便成為了物企當下最無奈的選擇。

/ 03 / 需要更好的經(jīng)營環(huán)境

社媒平臺上反映了部分用戶對物業(yè)的態(tài)度，如下圖：

順著這一態(tài)度脈絡，社媒平臺上進一步延伸出“不想交物業(yè)費的10個正當理由”、“若被物業(yè)起訴，如何維權(quán)”等全套攻略。

與此同時，一則物企發(fā)布的撤場公告同樣引發(fā)全網(wǎng)熱議：該小區(qū)累計欠繳物業(yè)費已超1200萬元，以小區(qū)3800戶業(yè)主計算，平均每戶欠繳金額達3000元。

這些事件共同指向一個現(xiàn)象：物業(yè)繳費率的下滑，并非單純源于業(yè)主付費能力的弱化，一定程度上，也源于付費意愿的走低。

當然，付費意愿下降，固然與物企服務質(zhì)量參差不齊密切相關(guān)。正如社媒平臺上用戶吐槽的那樣，“收樓兩年，單元門門禁系統(tǒng)仍未裝好”“暖氣不熱卻無人檢修”等問題，成為業(yè)主拒繳物業(yè)費不可忽視的原因。

但跳出物企服務質(zhì)量的層面來看，部分用戶尚未養(yǎng)成成熟的付費習慣，也是不可忽視的關(guān)鍵因素。例如，物企選擇離場的項目，大多集中在付費習慣相對薄弱的下沉市場；與之對應，絕大多數(shù)物業(yè)企業(yè)也在持續(xù)加大對付費習慣更優(yōu)的高線城市的布局力度。

付費習慣的薄弱，更深層次地折射出行業(yè)經(jīng)營環(huán)境的短板。所謂經(jīng)營環(huán)境，不僅包含基礎(chǔ)設施、資源要素、競爭格局等顯性層面，更涵蓋信用體系等隱性維度。

而忽視這種隱性環(huán)境的代價，往往是業(yè)主與物企的雙輸結(jié)局：因付費習慣薄弱導致物業(yè)離場，小區(qū)基礎(chǔ)設施加速老化，最終引發(fā)業(yè)主房產(chǎn)資產(chǎn)貶值的案例，在現(xiàn)實中并不鮮見。

培育良好的經(jīng)營環(huán)境，既需要“有形的手”發(fā)揮宏觀調(diào)控作用，也需要物業(yè)企業(yè)堅守經(jīng)營底線，更離不開業(yè)主樹立理性的付費意識。

當一批頭部企業(yè)開始選擇如何離場，那需要改變的從不是個體選擇，而是優(yōu)化整個游戲規(guī)則。