山東
這是我的真實感受，不過預計會有人噴我。
先說一個不那么廣為人知的經濟學原理，對于房子這種實物大宗資產來說，往往上漲是沒有頂的，但是下跌卻是有底的....
注意關鍵詞：實物、大宗、資產。
不要總是去套什么郁金香啊股票啊空氣幣這類資產。
收藏品郵票就是非常典型的資產之一，只要盤子小了，年輕人不接盤了，后續和廢紙待遇沒什么區別....
但是收藏品錢幣就不會這樣，因為最起碼能賣上金屬的收購價，如果是金銀類貴金屬錢幣，甚至可以跟著行情漲跌....
房子雖然跌起來慘不忍睹，但是因為可以出租，實際上依然存在底部。
要不網上也不會出現成都有人一口氣收購8套老破小用以獲利的新聞。
濟南的房子也是這樣，在前些年近乎腰斬的行情之下，某些房子跌出了性價比，跌出了租售比。
從宏觀趨勢看，中國房屋正在經歷史上前所未有的，最具租售比的時段，甚至遠遠超出了國債這類需要現在蹲點去搶的理財產品。
我們在舉現實的例子，融創文旅城。
這盤峰值單價16000元每平，現在穩定在10000元每平，但租金幾乎未變，110平的房屋租金穩定在2000上下。
2021年，文旅城的房屋176萬，年租金3.2萬，需要55年回本，年收益率1.8%，是同期銀行理財的二分之一。
2026年，文旅城的房屋總價為110萬，年租金依然為3.2萬，回本周期縮短至34年，年收益率2.9%，反而是現在銀行理財的兩倍。
當然，我舉的例子是房東視角。
首先經歷近些年的擠泡沫，很多房子的水分已經擠的差不多了，那些著急用錢著急割肉的房東已經去化的不少。。
從理財角度看，租房是遠比賣房合適的原則，這也是為什么文旅城急跌幾年后，近些年穩定在萬元上下的原因之一。
我降到1萬了，你還不買，那我還不如拿過來出租，這是房東非常典型的心理。
除了租售比以外，當然還疊加了很多其他因素。
例如掛牌價已逼近了房東入手價，中國人依然有著賣房可以不賺但別賠錢的心理
例如還是有相當多的房東存在著房價可能回暖的期望，畢竟房子回暖，動不動就是幾十萬的折損。
例如現在是小陽春，房東信心更足。
但不管怎么樣吧，我們能看到相當多的小區出現了橫盤跡象，價格浮動幾十塊上下....
具體的時間是2025年10月份到現在，請仔細看成交價格曲線。
包括我租的公寓，每個月租金也不便宜，我一直想直接買一套，租金抵月供豈不是美滋滋。
但是問題所在，房東寧愿把房子扔到托管公司出租，也不愿意大降價銷售...
精裝公寓一直5000塊/平，就比2021年開盤低了500塊/平，大家經常能刷到的中海華山湖畔U+公寓，降價幅度幾百塊的樣子.....
我感覺價格也就這樣了...
對此，我的觀點依然延續前段時間發布的觀點，2026年是濟南房價筑底的一年。
對于很多房子來說依然有相當多的泡沫，但對于某些房子來說，價格已經非常到位了，繼續下滑，既不現在的經濟環境，也不符合房東的預期。
有買房需求的朋友，我建議你密切關注這樣的成交曲線，如果到十月份，這個曲線一直是平滑的，那證明濟南房價的水分已然不太多了...（分社區）
關于房價的問題就討論到這：
后面插播兩個，我認為非常重磅而且非常值得關注的消息，沒準能挽留你的幾十萬。
一，文旅城板塊歷城控股的盤規劃已對外公示，想買鳳棲和鳴的，個人建議緩緩，千萬別忘了上波團購的神操作。
歷控的盤目測貴不了，而且配置不算差，950套房子，2.0容積率。
當然你要是買二手房，我估計是影響不到文旅城的，因為價格不一樣...
二，張馬屯四代宅規劃已出，強烈注意，除了中建大規模宣傳的，海通南邊的這塊四代宅以外，建工北面同樣有四代宅的規劃
上圖就是中建最新宣傳的奧體中軸四代宅，海通南部，張馬新府北部，容積率2.1，全系一梯一戶、得房率最高飆升至151%的四代宅項目，即將在奧體中路中軸線上亮相。
聽起來還是非常可怕的，畢竟別人買100平，套內80多，你買100平，套內加套外150平....
但是我同時相信，開發商不會這么傻，他贈這么多面積價格和不送面積的價格一樣，先別著急恐慌，重點依然是看總價。
注意這是其一，其二是位于建工北部，張馬屯金茂悅隔壁，不過暫時沒太多消息，圖示如下：
其一，四代宅是趨勢，如果你近期想買房，可以緩緩，起碼看看新產品的價格和配置，而且明顯張馬屯的四代宅正在供應中
其二這東西沒有這么夸張，很多張馬屯的剛需當年開盤就1萬多點，比較蛋疼的其實是買瑞馬建工這些偏品質樓盤的朋友。肯定有沖擊。
昨天看一哥們還針對四代宅拍視頻，講XX盤有品質，大寬廳不是四代宅所能比擬的，真夠心虛的......
免責聲明：
1. 本微信公眾號文章，系作者的個人分析、判斷及評價。文章所述內容僅供參考，不構成房產交易行為的任何指導，不構成任何允諾，請讀者自行判斷購房風險。
2. 本微信公眾號文章，可能存在部分圖片素材來源于網絡，亦可能存在作者對有關問題的認知、評價與第三方不一致的情況，若有任何第三方認為圖片存在侵權，或認為文章有關內容失實、構成侵權，請通過文末聯系方式與我們溝通協商。
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
