最大租戶抄底！8.62萬㎡產(chǎn)業(yè)園，金地商置虧本出售，雅晶源買入

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作者 I 江珊 選址960

1470字，約需3分鐘

深圳龍崗一產(chǎn)業(yè)園易主，電源企業(yè)接手。

金地商置近日售出深圳一處8.62萬平方米的產(chǎn)業(yè)園，買家為園區(qū)最大租戶，該交易以出售項目公司100%股權的方式實現(xiàn)，交易預計產(chǎn)生稅前虧損約5090萬元，但可獲得約1.904億元的凈現(xiàn)金回籠。

3月17日，金地商置發(fā)布公告，其間接全資附屬公司深圳威新作為賣方，與買方雅晶源簽訂協(xié)議，出售標的是深圳市威陸科技有限公司100%股權。該公司主要資產(chǎn)為位于中國深圳市龍崗區(qū)寶龍一路的產(chǎn)業(yè)園項目，總建筑面積約8.62萬平方米，當前主要出租給各類租戶用于研發(fā)、測試生產(chǎn)及后臺辦公室。出售100%股權的總代價約1.357億元，同時，買方還須向標的公司提供5470萬元償還其結欠賣方的股東貸款。款項支付將分階段進行，包括現(xiàn)金支付、監(jiān)管賬戶轉賬等方式。

買方是誰？公司官網(wǎng)信息顯示，深圳市雅晶源科技有限公司2008年創(chuàng)立，深耕電源產(chǎn)品的研發(fā)、制造與銷售，是國家級專精特新“小巨人”企業(yè)、高新技術企業(yè)及中國質(zhì)量認證中心技術規(guī)范制定單位。公司產(chǎn)品涵蓋PoE 電源、電源適配器、開架電源、PD 快充以及鉛酸/鋰電充電器等，廣泛應用于網(wǎng)絡通訊設備、PD快充、5G 終端、光伏儲能、智能鋰電終端等領域，并已通過全球安規(guī)認證。公司以深圳總部為中樞，布局湖南和越南等制造基地，構建起覆蓋全品類的全球化研產(chǎn)銷體系，集團公司員工總數(shù)超2000人。雅晶源深圳總部工廠坐落在“金地威新龍崗智造園”，工廠占地面積達3萬平方米。

圖自公司官網(wǎng)截圖

金地商置董事會認為，該出售事項有助于集團整合資源，終止虧損營運業(yè)務，提升財務表現(xiàn)。出售事項完成后，集團預計將錄得未經(jīng)審核稅前虧損約人民幣5090萬元，但將收到約人民幣1.904億元的凈現(xiàn)金回籠，用于一般營運資金及其他核心業(yè)務發(fā)展，同時減少合并含息負債約人民幣1.92億元。

需要指出的是，該交易中，標的公司的估值是按照資產(chǎn)基礎法進行評估的，其股東全部權益于2025年9月30日的評估價值為1.371億元。為何沒采用常見的市場法和收益法？一方面，目標公司的主要資產(chǎn)為投資性房地產(chǎn)，專注于出租經(jīng)營獲取租金，市場上難以找到與評估對象在業(yè)務結構、經(jīng)營模式、企業(yè)規(guī)模、資產(chǎn)配置和使用情況、企業(yè)所處經(jīng)營階段、成長性、經(jīng)營風險、財務風險等方面具備可比性的三個以上的參考企業(yè)，故不宜采用市場法。同時，目標公司連續(xù)兩年錄得虧損，且預期近期無法取得盈利，而且因市場競爭激烈以致未來收益的波動性和不確定性很大，也未采用收益法進行評估。

這不是金地商置首次處置園區(qū)資產(chǎn)。4個項目為金地威新虹橋科創(chuàng)園、金地威新松江智造園、金地威新嘉定智造園和金地威新寶山智造園，其中規(guī)模最大的是金地威新嘉定智造園，總建筑面積約15萬平方米。這筆交易凈回款約5億元。通過該交易，金地商置借道Pre-REITs基金轉讓股權，完成了產(chǎn)業(yè)園區(qū)退出，實現(xiàn)了公司產(chǎn)業(yè)園業(yè)務的“投融管退”閉環(huán)。

這兩筆交易反映了金地商置在行業(yè)調(diào)整期的資產(chǎn)處置策略。一方面借道資產(chǎn)證券化形成退出路徑，一方面出售非核心虧損資產(chǎn)回籠現(xiàn)金。

金地商置致力于在經(jīng)濟發(fā)達城市優(yōu)質(zhì)地段管理投資物業(yè)，類型主要包括商辦項目、產(chǎn)業(yè)園以及租賃住房等。2025年中期業(yè)績報告顯示，金地商置在國內(nèi)持有已開發(fā)投資物業(yè)（包括轉租物業(yè)）總建面約324.6萬平方米，同比增長2.5%。2025年中期錄得租賃及相關服務總收入約人民幣11.1億元，同比下降0.6%。其中，金地商置持有營運的產(chǎn)業(yè)園總建面182萬平方米，2025年上半年錄得租金及相關服務總收入約3.64億元。穩(wěn)定運營期的產(chǎn)業(yè)園項目出租率約89%。