起拍價(jià)192萬的法拍房，竟然暗藏108萬的物業(yè)欠費(fèi)，該由誰承擔(dān)？

近期，阿里法拍平臺掛拍重慶市一幢寫字樓的兩套房產(chǎn)在法拍圈引發(fā)了熱議。

重慶有兩套商業(yè)房產(chǎn)，評估價(jià)301萬元，起拍價(jià)192萬余元，但是欠物業(yè)管理費(fèi)及滯納金卻高達(dá)108.6萬元。更離奇的是，法拍公告赫然顯示，物業(yè)欠費(fèi)需由受買方墊付。

一、事件還原：192萬的房子，108萬的欠費(fèi)？

阿里法拍平臺掛拍的這兩套物業(yè)是位于重慶棕櫚泉國際中心寫字樓的房產(chǎn)，房產(chǎn)位于15樓，面積分別為150.7平方米和222.18平方米，因原房主涉及刑事案件而被深圳市中級人民法院掛拍。

2025年年底，該兩套房產(chǎn)在阿里法拍平臺以評估價(jià)301萬元首次掛牌，今年1月底又以241萬的價(jià)格再次掛牌，二次拍賣最終都無人報(bào)名最終流拍，公告顯示，三拍的起拍價(jià)已降至192萬余元。

圖片來源于阿里拍賣網(wǎng)

這本是一場正常的法拍，但真正讓這筆交易“出圈”的，是法院公告中明確提醒的一條信息：截至2025年7月，該房產(chǎn)暫欠物業(yè)管理費(fèi)及滯納金合計(jì) 1,086,342.51元（約108.6萬元），且這筆費(fèi)用需由買受人（即競拍成功的人）自行核實(shí)并承擔(dān) 。這意味著，即便以起拍價(jià)成交，買受人的實(shí)際成本也將從192萬飆升至300萬以上，幾乎抹平了“撿漏”空間。

事件發(fā)酵后，物業(yè)公司工作人員回應(yīng)稱，該業(yè)主實(shí)際欠繳的物業(yè)費(fèi)本金約為28萬余元（自2023年4月起，按每平方米26元計(jì)算），公告中的108.6萬元是 “物業(yè)費(fèi)本金 + 滯納金” 的總額。關(guān)于那80余萬元的滯納金，物業(yè)方表示 “可以協(xié)商處理”。

二、深度分析：這筆“天價(jià)”物業(yè)費(fèi)，到底該誰承擔(dān)？

在筆者看來，這個(gè)事件最核心的爭議點(diǎn)在于，這筆發(fā)生在原房主欠費(fèi)期間的債務(wù)，能否轉(zhuǎn)移給毫不知情的買受人？

接下來，我們從幾個(gè)維度來拆解：

1. 公告條款的“霸王硬上弓”：買受人的“契約責(zé)任”

在絕大多數(shù)法拍房的《拍賣公告》中，都會有類似“標(biāo)的物物業(yè)費(fèi)、水、電等欠費(fèi)均由買受人承擔(dān)”的條款。

司法實(shí)踐的觀點(diǎn)：從法律層面看，法院傾向于認(rèn)為，競買人自愿參與競拍的行為，即代表其已知曉并接受了《拍賣公告》中的所有條款，包括這一條關(guān)于欠費(fèi)承擔(dān)的“瑕疵”聲明。

在福建廈門海滄法院的一個(gè)判例中，法院甚至依據(jù)《民法典》第552條關(guān)于“債務(wù)加入”的規(guī)定，認(rèn)定買受人以競拍行為表明同意承擔(dān)原房主的欠費(fèi)，構(gòu)成了債務(wù)加入，需要與原房主承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

圖片來源于阿里拍賣網(wǎng)

2. 法律的“相對性”博弈：原房主的“法定責(zé)任”

根據(jù)《民法典》第九百四十四條，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi) 。物業(yè)服務(wù)的對象是房子，而非某個(gè)特定的人。

所以，從法律上來看，物業(yè)費(fèi)的產(chǎn)生與房屋所有權(quán)緊密相關(guān)。湖南長沙芙蓉區(qū)法院和深圳鹽田區(qū)法院的判例都明確指出，在拍賣成交確認(rèn)裁定書生效之前，房屋的所有權(quán)仍屬于原房主，此期間產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)，其支付主體應(yīng)是原房主。

原房主不能以房屋被查封、空置為由拒繳物業(yè)費(fèi)，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)具有公共性，不論業(yè)主是否實(shí)際居住，物業(yè)公司都提供了公共服務(wù)。所以。原房主的債務(wù)并未因拍賣而“蒸發(fā)”。雖然物業(yè)公司會基于執(zhí)行效率，優(yōu)先向買受人追討，但這并不意味著原房主就可以“逍遙法外”。即便買受人為了順利交房，同意承擔(dān)責(zé)任，也有權(quán)向原房主進(jìn)行追償。

3. “滯納金”的灰色地帶：天價(jià)數(shù)字的合理性質(zhì)疑

對于物業(yè)公司而言，通常按照欠繳物業(yè)費(fèi)的本金，按日計(jì)算滯納金，這本無可厚非。如果其標(biāo)準(zhǔn)過高（例如日息千分之幾），遠(yuǎn)超實(shí)際損失，買受人可以依據(jù)《民法典》第五百八十五條，請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。在司法實(shí)踐中，法院通常會引導(dǎo)雙方和解，免除滯納金！

不過，在重慶的案例中，物業(yè)公司也回應(yīng)稱滯納金可以協(xié)商，也算是一個(gè)慰藉吧！

結(jié)語

在此，老湯也提醒粉絲朋友們，購買法拍房，務(wù)必要認(rèn)真閱讀《拍賣公告》中的內(nèi)容，每一個(gè)字都可能意味著真金白銀。

與其在拍下后去扯皮，競拍前“一字千金”的閱讀理解，比什么都重要。