高層住宅維修百萬起步，拆不動修不起的困境誰來破局？

高層住宅就是未來的貧民窟嗎？先問一個扎心的問題啊，您家住幾層呢？如果是在30樓以上，那恭喜你，未來可能住進一個空中貧民窟。

別急著說我危言聳聽啊，我們先來看一組數(shù)據(jù)。中國高層建筑數(shù)量全球第一，2023年已經(jīng)有超過30萬棟超過18層的住宅樓了。

截至2020年，全國累計竣工城鎮(zhèn)住宅面積超過600億平方米，其中高層占比超過50%。

而一棟高層住宅的技術(shù)壽命，通常也就50年，意味著90年代末那些新建的住宅已經(jīng)在倒計時了。更刺激的是，中國90%的高層住宅建成在15年內(nèi)，而它們基本都集中在兩個極端，一線城市的郊區(qū)和三四線城市的市中心。

高層住宅就是未來的貧民窟嗎？現(xiàn)在來看，這句話并不是杞人憂天，而是一個已經(jīng)在逼近現(xiàn)實的預(yù)言。

中國內(nèi)地的高層住宅熱效仿的是誰呢？是香港。香港當年搞公共房屋，標準就是高層起步，為什么呢？因為人多地少，加高房價只能往上減。

中國內(nèi)地房地產(chǎn)飛速發(fā)展后，地價一拍賣，開發(fā)商發(fā)現(xiàn)蓋高層能攤低地價，成本一降，利潤翻倍，瞬間明白什么叫效率。

但問題來了，高層住宅老化拆不動、修不起、賣不掉，就像是一根牙簽插在10層小蛋糕上，第一層塌了，頂上9層都得完。

中國早期的高層樓很多已經(jīng)接近技術(shù)壽命，電梯老化、消防失效、排水系統(tǒng)滲漏，全都開始冒頭了。

別以為換個電梯刷個墻就行了，超高層每次維修的成本都要以百萬為單位起步，而一旦這筆錢沒人愿意掏，整棟樓就會進入自然下沉期，從次新小區(qū)變成問題小區(qū)，再變成廉價小區(qū)，最后成為沒人敢接盤的城市沉船。

目前呢，官方幾乎沒有高層住宅完整拆除的案例，但這種老化大潮已經(jīng)肉眼可見地在逼近了。你以為這是中產(chǎn)的危機嗎？不，其實更容易出事兒的是那些本來就不是中產(chǎn)住的地方。

很多高層的剛需房、安置房大多建在城市邊緣，為了節(jié)省土地成本，全都沖著密度去的，普遍超過20層，有的甚至建到30層以上。

這些高層樓盤配套缺失，物業(yè)費低，管理松散，幾年之后就開始出現(xiàn)居民互罵、踢皮球不休的情況。

遠離市區(qū)的地理位置也進一步削弱了它們的保值性。你可以把它理解為把原來的棚戶區(qū)垂直升級了，貧困并沒有因為搬進新樓而被消滅，而是換了個角度，從平面分布轉(zhuǎn)為垂直分布。

國際上已經(jīng)有先例了。在《住在高樓里，卡布里尼格林和美國公共住房的命運》這本書中闡述了美國芝加哥的卡布里尼格林項目的命運和發(fā)展，在經(jīng)歷了蓋得快、住得滿、爛得快的三部曲之后，結(jié)局是被夷為平地。

你可以說那是因為美國社會結(jié)構(gòu)復(fù)雜，種族問題嚴重，但中國的小鎮(zhèn)做題家建成中產(chǎn)，如果集體困在沒有物業(yè)管理的空中高層里，問題就一定少嗎？高層住宅是準公共產(chǎn)品，建的時候是房地產(chǎn)市場的燃料，老化以后卻變成了城市管理的負債。

你指望開發(fā)商維修嗎？人家早就跑步套現(xiàn)了。你指望居民自發(fā)集資翻修嗎？上百戶各懷心思，不打起來算你運氣好，那就只能靠官方嘍。

北京通州早就下令住宅不能超過36米，2022年官方也出臺文件，嚴禁新建500米以上建筑，對250米以上的也要從嚴審批，但對于已經(jīng)蓋好的那些成千上萬棟將來要報廢的高層住宅，我們沒有體系化的保障，更沒有長遠的維護機制。

所以這些高層住宅的未來如果沒人管，也沒人修，說一句未來貧民窟化是大概率，真不夸張。

當一個社會把住得起當做最高目標時，高層住宅無疑是最經(jīng)濟、最高效的方式。

但是，當社會逐漸富裕，民眾開始關(guān)心住得好、住得久、住得安全，那么高層住宅就是一座座考驗治理能力的高空試卷。

如果你住在30樓，當下還不用太焦慮，那如果你家樓梯間已經(jīng)貼滿了“電梯壞了誰來修”的告示，那可能你已經(jīng)提前看到了未來的模樣。