預售價打85折，槐樹店這個14畝的小盤值得嗎？

10月21日，位于東中環的中昕·昕悅府取證，推出88套房源，預售價格套均單價4萬+，138㎡戶型的總價甚至最高達590萬。

高單價、小地塊、非品牌開發商，在區域樓市400-600萬的總價段競爭激烈的態勢下，它是否能突圍？又如何支撐首改產品高單價？

取證12天，網簽23套，已售僅1套

中昕·昕悅府位于槐樹店板塊，緊鄰槐樹店公園。總占地約14.4畝，容積率約2.0，排布了3棟約16F小高層，總戶數148戶。主力戶型面積118-138㎡，均為套四。

中昕·昕悅府項目總平圖

10月21日，項目1、2號樓取得預售證，建面約118㎡戶型總價在438萬-486萬，建面約138㎡戶型總價在556-590萬。據置業顧問介紹，實際銷售時，建面約118㎡戶型總價為380萬-400萬，單價在3.2-3.5萬/㎡；140㎡戶型總價為480萬-500萬，相當于預售價格的85折。

項目并沒有集中開盤，據透明房產網顯示，取證12天后（截至11月3日），中昕·昕悅府共計網簽約23套，網簽比例約26%。其中1棟擬定合同狀態共8套，2套212㎡，6套138㎡ 。2棟擬定合同狀態 14套，已售1套，共計15套118㎡房源。

中昕·昕悅府項目樣板間實拍圖

從目前的銷售結果來看，定位在主流面積和價格段的中昕·昕悅府表現并不如意。

業內人士指出，拿地之后，中昕選擇了與貝好家合作，由貝好家提供產品定位、初步設計管理等在內的C2M產品定制方案服務。這說明在大數據的引領下，其戶型面積段在槐樹店區域是具備深厚客戶基礎的，產品定位準確。

導致目前業績不佳，主要因素可能在于：剛需產品與高單價之間的預期錯位。開發商首入成都，缺乏品牌溢價支撐該售價。

市場主流產品段競爭激烈，

中昕·昕悅府是不是優選？

對于有意在該區域置業的購房者而言，中昕·昕悅府是不是優選？我們先來看看它的基本面。

先看區域：

項目位于槐樹店公園旁，周邊交通便捷，毗鄰二環路、中環路、崔家店路、成洛大道、地鐵4號線槐樹店站和7號線雙店路站。

從大范圍看，直線距離2公里范圍內，有萬象城商圈和東郊記憶商圈。但緊鄰的商業則以成華奧園廣場為主要生活配套，項目本身沒有配置商業，周邊項目也僅有中環TOD十里風和配有少量底商。

周邊城市界面還有待提升。緊鄰項目的部分城市地塊，雜草叢生，置業顧問介紹，從規劃來看應為城市綠地和待出讓住宅用地，未來呈現后將改變目前的現狀。

中昕·昕悅府項目周邊實拍圖

再來看產品表現：

由于地塊有限，中庭景觀目前呈現主要以硬化+水景為主，且面積較小，這是不少小地塊項目不得不面臨的問題。

中昕·昕悅府項目公區實拍圖

在產品層次，優點是層高3.2米，1號樓樓間距較開闊，建筑立面采用了時下主流的玻璃+鋁板。但2號樓樣板間部分視野目前較為雜亂。置業顧問表示，后期將由開發商修建口袋公園，目前還在修建道路。

118㎡設計為套四三衛，無生活和客廳陽臺，僅有一個入戶門廳，晾曬衣服需在廚房外進行，舒適度和隱私性有損。

中昕·昕悅府建面約118㎡戶型圖

138㎡戶型客廳和主臥采用全景艙設計，但同樣存在只有一個入戶光廳，缺乏生活陽臺的問題。

中昕·昕悅府項目樣板間視野AB面實拍圖

其物業采用招商旗下物業公司，物業費包含3元/㎡基礎物業費+3元/㎡增值服務費。對消費這一面積段的業主而言，是否愿意承擔6元/㎡物業費，享受增值服務，還有待商榷。

優勢不突出，周邊新房、次新房更具性價比

中昕來自宜賓，以礦業起家，目前在川內和貴州開發有多個項目，而成華地塊則是在今年3月拿下，樓面價約19500元/㎡ 。

但由于市場競爭激烈，成華區又是首置首改主戰場，400-600萬+總價段的購房者具備更多的選擇，在此時，中昕·昕悅府就面臨更大的市場競爭了。

就產品而言，該項目對外推廣最大的亮點是118㎡做套四。但這并不是中昕·昕悅府的首創，新規下多個項目同期推出了同類產品。

中昕·昕悅府項目樣板間實拍圖

以同樣在成華區，同期取證的錦樾序為例，將這一面積段下探到了112㎡，中建·匠宸元啟也有約120㎡面積段的套四產品；

而在138㎡-144㎡面積段，競爭就更為激烈，僅成華區的新規產品就有天宸上院、綠城·潤百合等項目，均為主力產品。

其中，錦樾序112㎡套四戶型取證單價為3.2萬元/㎡，但實際售價預計約2.8萬元/㎡，總價約300萬出頭，與中昕·昕悅府存在單價數千元，總價數十萬的價差。這還是招商蛇口、華潤置地、中國鐵建地產三大品牌聯合開發的百畝大盤，無論品牌溢價還是項目體量，都更有優勢。

同時，今年9月，龍湖在槐樹店拿下的19.22畝地塊，樓面價約15800元/㎡，后續也將上市，從樓面價和品牌來看，也具有一定優勢。

周邊的二手房同樣有很多選擇。僅僅圍繞槐樹店公園一圈，就有龍湖濱江云和頌、邦泰云璟以及中環TOD十里風和，面積段、總價段部分趨同，尤其是在四房領域，區域內競爭激烈。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創意/視覺中國

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